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芒果官方中国体育绿城徐汇滨江项目官方网站售楼处(2024最新消息)房产市场分析

发布时间：2024-08-10  人浏览

　　8月7日，上海新一轮集中土拍如期开拍，挂牌的5宗地均成功出让，总成交建面25.6万平方米，成交总金额109.5亿元，整体溢价率为12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率历史纪录。

　　从土拍热度来看，本轮土拍延续上轮的冷热分化，徐汇滨江地块溢价30%成交，虹口江湾地块低溢价成交，余下的浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固三地均底价成交。房企方面，除传统的央国企外，民营房企参拍积极性明显提升，绿城和宸嘉均有参拍，结果来看，绿城成为最大赢家，徐汇滨江和虹口江湾地块均被绿城摇号或溢价拿下，其余三地均被央国企或城投底价竞得。

　　万众瞩目下，徐汇区斜土街道xh128D-07地块，以48.048亿的总价，折合楼面地价13.1万元/㎡被绿城中国成功斩获。

　　2021年10月，小米以15.5亿元拿下地块，支付了3.1亿元保证金。今年3月，该地块被收回并列入了2024年土地储备计划。根据新规划方案，该地块的用地性质由商办改为住宅用地，用地面积不变，仍为16666㎡，限高80米，容积率由3.0调整为2.2，同时配建一处1840㎡社区级公共服务设施。

　　参与竞拍的开发是共7家，包含：1保利发展、2华润置地、3中海发展+西岸集团、4宸嘉发展、5越秀地产+象屿地产、6招商蛇口+徐汇城投、7绿城中国。

　　与其他挂牌方式出让的地块不一样的是，该地块设置了最高限价：48.048亿元。现场竞价环节，经过多达72轮报价到达最高限价，由招商+徐汇城投报出。

　　最终，绿城以总价48.048亿元斩获徐汇区斜土街道xh128D-07地块，溢价率30%，成交楼板价131045元/㎡，装修标准（集采价）不低于5000元/㎡。

　　今天这幅徐汇滨江地块，起始总价36.96亿，起始楼面价10.08万/㎡，最终拍到30%溢价封顶成交，楼板价达到13.1万/㎡，成为全国单价新地王。

　　徐汇区斜土街道xh128D-07地块东至兆丰路、南至龙华中路、西至大木桥路、北至xh128D-06地块，来将配套有120-280米超高层商业和文华东方酒店等配套，配置拉满；外加已经落位的宋庆龄公办小学和规划中滨江缆车，项目位置可以说得天独厚；近轨道交通4、12号线大木桥路站。

　　该地块目前已是净地状态。徐汇滨江的起始楼面价地价达到13.1万元/m²，新房均价卖到16.5万仅能保本，需要卖到18.3万才能有5%利润率。

　　目前上海新房备案均价最高的为17.8万元/㎡，就是该地块附近的香港置地启元。如果该地块想要盈利，未来有望刷新徐汇滨江新房价格，创下上海新房备案最高价。

　　2022年11月，地块东侧的御江廷均价13.1万/㎡，323套房源吸引超千组客户认购，入围分92.75分；

　　2023年11月初，地块北侧的汇元玺首开414套房源，均价13.04万/㎡，芒果官方中国体育入围分61.52分；今年3月二批次48套房源，均价13.36万/㎡，入围分高达112.8分。

　　目前上海新房备案均价最高为17.8万，为香港置地启元，就与本次地块一路之隔。对比之下，启元的优势更显著：具有一线方；

　　而本次徐汇滨江地块不具备一线江景，来看看大家最关心的江景，从规划的限高80米来看，这幅地块低区几乎看不到江，满眼是龙华中路的绿意盎然。

　　有热心人士透露，竞拍的几家开发商，甚至提前做好了产品类型规划方案，一是小面积方案，主力做140-180平改善户型，价格控制在2500万级别，这个面积段是市中心介于100平和200平豪宅之间的中间层，两边的竞争都不重合，这也是最稳妥的做法。

　　另外一种是做大平层方案，主力面积200-300平，外加500平超级平层方案，用心做的话，可以再打造一个滨江标杆项目。

　　不过有知情人士透露，有房地产开发企业工作人员在咨询地块是否有户型限制时，有关部门给出的答复是：具体可结合方案设计详询房管部门意见。

　　即使徐汇滨江新地块新房售价超过17.8万/㎡，但只要大宅圈层和豪宅品质做到位，去化不会困难。

　　同样是地处徐汇滨江却不看江的中海领邸·玖序，入市均价为146154元/㎡，首开232套房源，认购结束累计超过620组，认购率超267%，入围分50分。50分，是近期的“高分”；但50分，对于无房买家来说几乎也没什么门槛。