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房地产芒果体育：土地市场遇冷房企销售承压

发布时间：2023-06-05  人浏览

　　房地产是一个综合的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。除实物表象外，法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利的集合。

　　在房地产领域通常所说的业态一般常指住宅、商场、办公楼、仓库等性质的建筑形态。我国房地产行业大致可以分为住宅地产、商业地产、产业地产三大类。随着我国住房市场的逐渐饱、居民消费提升带动的需求提升，以及工业和物流产业的发展，我国房地产行业产品业态也日渐丰富多元化。

　　房地产与其他消费品相比，具有同质性、周期性、资金密集性、高杠杆等特点，由于上述特点，房企开发流程也较为复杂。

　　中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近百个相关产业的发展，对中国经济形成了重大影响。1980年是我国房地产的元年，房改和土改同时进行，我国的房地产就慢慢的形成了产业萌芽；1987年，在深圳开启了第一桩土地拍卖，由此迎来了土地开发商业化时代。1991年，全国对24个省份进行了房改，地产行业开始飞速发展。此后我国房地产行业经历了亚洲金融危机以及政府救市等阶段，房地产行业逐步恢复稳定。2006年建设部等九部委联合推出雷霆手段，发布“国六条”，其核心目的在于遏制高房价。2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，政策效果显著。2010-2015年，全国房价基本保持稳定，在经历过去库存以及限购限贷等多轮房价调控后，我国房地产行业发展日益规范。2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变。2021年2月集中供地、“三道红线”等房产新规发布，国家开始加强对房企经营风险的监管；2021年，多家头部房企债务违约事件频发，行业进入融资、经营模式调整的新时期。

　　根据国家统计局数据显示，2021年全国房地产销售面积及竣工面积分别为17.9亿万方、10.14亿万平，同比上升分别为1.9%、11.2%。随着预售资金监管升级，叠加地方政府对保交付的支持，预计2022年竣工数据仍能保持稳定增长。2021年全年房地产开发投资额及销售额分别为14.8亿元、18.2亿元，同比增速分别为4.4%、4.8%，但由于今年下半年土地市场开始骤冷，明年上半年的供给也将收缩，预计2022年的房地产开发投资整体呈下滑趋势，成交量也将在低位运行。

　　2021年1月，人民银行、银保监会开始实行银行贷款集中度管理，规定了银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限，直接限制了资金流入房地产领域。在此背景下，截止2021年底，我国个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。进入2022年，中央多次提出发挥住房公积金的保障作用，未来提高公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、降低公积金利率、放宽公积金提取条件等有望进一步推广。

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　　截止2021年上半年，从头部房企公布的营业收入来看，由于2020年同期基数较低，2021年上半年，7家代表房企营业收入同比均呈正增长态势。在高地价和限房价等因素叠加下，房企整体利润空间被压缩，同时，在“降杠杆、降负债”压力下，部分房企加大营销力度，回笼资金，降低财务风险。

　　2016年中央首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，一直坚持对于房地产调控不放松的坚决态度，不断出台措施促进房地产市场平稳健康发展，2020年、2021年中央政治局会议、中央经济工作会议等多次重申“房住不炒”定位。在此政策基调下，过去房价持续大幅增长的局面将很难重演，房地产回归居住的属性，房地产投资属性逐步下降。居民财富将进一步流出房地产，向股票、债券、基金、保险及金融机构理财产品等金融资产迁移。

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