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2024房地产经纪行业年报：规模收缩聚焦核心新房依赖持续加深

发布时间：2025-01-09  人浏览

　　2024年，房产经纪行业市场地位提升，二手房和新房对经纪渠道的依赖度增强。行业积极参与“以旧换新”活动，运用人工智能、大数据分析等科技手段提升服务，并探索构建一站式房产服务生态。同时，行业加强规范与自律，向规范化、多元化、科技化方向发展。

　　①2024年，经纪行业规模缩减，公司、门店、经纪人数量均有不同程度下滑。行业竞争加剧，运营成本上升，一部分小型或经营不善的公司退出市场，部分经纪人流失。

　　②经纪机构布局由低能区域向高能级区域集中，业务更加靠近需求大、活跃度高的核心城市，同时单司规模、单店规模均呈收缩态势，以“瘦身”来灵活应对房地产市场的变化。

　　③新房对经纪行业依赖度上升，实际分销与计划开渠之间的差值空间在逐渐缩小。低能级城市对经纪渠道表现出更强的依赖，而高能级城市对经纪依赖度上升明显。

　　④受市场找房热度降温及成交量下滑影响，经纪人单均产出同比下降，高能级城市表现出更高的人均效能。四个区域中的华南地区，四个梯队中的一线城市单人效能最高。

　　2024 年，房地产市场在中央政治局会议 “促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式” 的政策导向下持续调整与变革，房地产经纪行业作为房地产市场的重要参与者，也在经历着深刻的发展和变化。

　　行业市场地位凸显。二手房成交占比持续上升，重点城市平均达61%，较 2023 年增长 6 个百分点。传统二手房业务权重增加，房产经纪行业作用更加凸显。同时，新房销售对经纪的依赖度也显著增强，重点城市新房项目开渠率平均达 63% ，部分城市甚至高达 90%以上，有近三成的城市在今年扩大开渠。

　　积极参与“以旧换新”。在各地房地产行业协会与房地产经纪行业协会的联合推动下，经纪机构充分发挥专业优势，积极参与各地的住房“以旧换新”活动。经纪机构与房地产企业携手合作，通过签订三方协议开启帮卖模式，同时协助旧房业主进行房屋评估、信息发布等工作，助力旧房更好地进入市场流通。房产经纪公司可以在以旧换新活动中提供更多增值服务，在此过程中实现了业务范围的有效拓展与业务收入的增加。

　　科技赋能，全方位提升服务体验。在房源展示环节，R 看房、3D 沙盘等数字化工具得到广泛应用，为客户营造出沉浸式看房体验，打破了传统看房的时空限制，使客户能够更全面、细致地了解房屋信息。需求匹配方面，借助大数据分析技术，深入挖掘客户浏览记录与偏好信息，从而精准推荐符合客户需求的房源，大大减少了客户筛选房源的时间成本，提高了交易效率。在营销推广领域，互联网直播平台与短视频平台的兴起为行业带来新机遇。新媒体经纪人通过打造个人 IP，吸引潜在客户关注，并结合 AI 工具如安居客的 “小安” 智能助手，利用智慧发房、智能微聊、商机智能跟进等功能，有效提升了经纪人作业效率，增强了与用户的链接程度与互动效果，促进成交转化。

　　服务延伸，构建一站式房产服务生态。房地产经纪行业的服务运营不再局限于传统的买卖、租赁居间服务，而是尝试朝着多元化方向拓展。以刚刚荣获 2024 年度“融合创新领跑企业” 称号的我爱我家为例，其推出“六大到家便民服务”，如打印、磨刀、除虫等，精准满足老年人和上班族需求。同时，与京东物流战略合作，全方位合作提升社区居住服务体验，打造一站式房产服务体系，拓宽了服务边界与盈利空间。

　　行业规范，自律与监管并行。2024年，住建部等部门以规范行业秩序、保障市场平稳、维护交易权益为原则对房地产经纪行业进一步强化管理。规范服务上，要求经纪机构核对产权与委托人信息，签规范合同并归档；房源发布环节，督促建立核验机制防虚假信息；网签备案制度进一步强化，推统一范本并规范流程；收费方面倡导合理定价、分档收费并公示，禁不合理标价行为；金融合作领域也制定严格准则，尊重委托人选择权，防违规金融服务与贷款套取，保障金融市场稳定。

　　人：2024年，经纪行业因市场热度下降和业务量减少遭遇挑战，经纪人流失，行业规模缩减。春节后购房需求集中释放叠加节后复工，3月经纪人数量增长3.4%，4月持续上扬。然而，自6月起，市场需求释放后市场热度减退，经纪人数量逐月微降。9至10月，中央及地方激励政策频出，政策利好带动市场热度再次回升，尤其是二手房市场，提振了经纪人信心，经纪人规模下降态势得到改善，降幅明显收窄。直至12月传统淡季到来，部分经纪人离职，芒果体育官网MGTY降幅才再度扩大。

　　店：经纪人员数量的下降，背后是经纪公司和经纪门店的缩减。2024年的市场仍处于深度调整期，购房者和租房者的需求在减少，行业竞争在加剧，运营成本在上升，导致一些小型或经营不善的公司被迫退出市场或被兼并。2024年线月后房产经纪公司和门店数量连续5个月微降，平均降幅不超2%。四季度降幅明显收窄，经纪公司数量在12月还略有回升，环比微增0.5%。

　　房：2024年，伴随着二手房挂牌量的增加，经纪发房量也在增加，经纪公司、门店、经纪人的平均发房量分别增长9%、11%和20%。与去年发房量变化走势相似，3月起，全国在线经纪公司的发房量大幅增长，至6月趋于平稳。3月环比激增，源于春节后市场需求集中释放，经纪公司积极发房以满足需求。4月至5月，购房政策激励下，市场需求增加，经纪人积极性提升，推动发房量持续增长。6月后，市场需求逐步得到满足，购房者进入决策期，市场活跃度提高但整体平稳，发房量随之稳定。

　　经纪机构方面，房产经纪公司和门店逐步从低发展区域向高发展区域集中。2024年，华北东北、华东、华南的经纪公司占比分别微增0.2个百分点、0.1个百分点、0.3个百分点，而中西部地区则减少0.8个百分点。与2021年相比，华东地区占比大幅提升4.6个百分点，中西部则下降2.9个百分点。门店数量占比方面，华东地区从35.8%提升至40.4%，中西部则由22.4%下滑到20.9%。

　　经纪人方面，未出现明显的聚集趋势，但区域之间也存在一定分化。华东、华南地区经纪人占比分别微降0.7个百分点和1.1个百分点，其中华南地区占比已经连续四年下降，由2021年20.3%减至16.6%。相反，华北东北、中西部地区经纪人占比上升，特别是中西部，增长了1.3个百分点。业务缩减导致收入下滑，经纪人流动性增强，部分高发展区域经纪人因生存发展困难，转向压力较小的地区。

　　从城市能级来看，同样存在经纪机构布局从低能级城市向高能级城市集中的趋势。2024年，一线个百分点，而新一线、二线、三四线年相比，一线城市经纪公司占比大幅增长4.9个百分点，其他线城市则有所下降。门店数量占比上，一线个百分点，其他线城市下降；而在经纪人占比上，一线城市略有下降，新一线和二线城市则略有上升。

　　2024年，经纪行业单司规模和单店规模均呈收缩态势。截止2024年底，全国单家房产经纪公司平均门店数量同比减少2%，单间房产经纪门店平均经纪人数量同比减少3%。主要还是因为2024年市场热度下降，门店扩张动力不足，再加上运营成本上升，房租和人力成本增加，部分业绩不佳的公司或门店不得不通过“瘦身”来达到断尾求生的目的，同时小型化的组织架构使得企业能够更加灵活应对市场变化。

　　从区域变化来看，各地区的单司与单店规模都已连续四年缩减。华南地区经纪公司规模收缩明显，单个房产经纪公司门店数量同比减少6.8%，单店经纪人数量降幅更大，达11%，在各区中降幅最大。华北东北、华东地区单个房产经纪公司门店数降幅相对较小，分别为0.9%、1.6%，但单店经纪人数量仍分别下降6.7%、9.5%。中西部地区单司规模虽较去年增长2.3%，但与2021年比仍降7.7%，且单店规模同比减少3.1%。

　　从城市能级变化来看，各能级城市的单司与单店规模同样呈现连续缩减态势。一线城市收缩最为显著，单个房产经纪公司门店数量同比减少5.9%，单店经纪人数量则减少13.6%。其余能级城市降幅相对较小，但与2021年相比，新一线、二线、三四线的单个房产经纪公司门店数量分别下降11%、13%和15%，而单店经纪人数量则分别减少20%、23%和18%。

　　发房方面，2024年各地区发房量普遍增长。中西部增速最快，房产经纪公司、门店、经纪人平均发房量分别增长24%、21%、25%；华北东北次之，增幅分别为13%、14%、22%。芒果体育官网MGTY华东地区公司、门店发房量基本与去年持平，但经纪人平均发房量增幅达13%。华南地区公司、门店、经纪人平均发房量分别增长4%、12%、26%。

　　2024年，城市发房情况持续分化，一线城市发房规模持续下降，经纪公司、门店、经纪人平均发房量分别下滑22%、17%、4%。相比之下，新一线、二线及三四线城市发房规模均有所增长，经纪公司平均发房量增长18%、25%、12%，门店平均发房量增长18%、25%、11%，经纪人平均发房量增长25%、33%、18%。

　　房地产行业逐渐走向整合，房企和房产经纪公司合作日益加深。市场整体供应充足，房企竞争激烈，亟需拓展销售渠道；而房产经纪在二手房市场竞争加剧、成交周期延长的情况下，转向新房分销以保持业务与收入。

　　2024年，新房市场对房产经纪行业的依赖显著增强。开发商一边拓宽销售渠道的同时一边又在控制渠道费用，使开渠率稳定在70%左右，但渠道分销的实际成交占比逐月上升，较2023年平均提升3个百分点。计划开渠与实际分销的差值（即“剪刀差”）从2023年的最高15%缩小至当前的7%，“剪刀差”在明显收窄，意味着开发商对房产经纪渠道的实际使用越来越接近计划指标，实质性依赖在不断加深。

　　分地区来看，华南地区对经纪分销依赖程度最高，其次是华北东北、中西部地区，华东地区最低。2024年，华南地区分销率达73%，也是开渠率用的“最足”的地区，两者仅相差3个百分点。华北东北、华东、中西部地区的差距分别为6、16、11个百分点。从差异变化看，华北东北、华东、华南的“剪刀差”均有所缩小，中西部保持稳定，其中华南缩小幅度最大，达13个百分点。

　　从城市能级来看，城市能级越低，对经纪渠道依赖度越高，但高能级城市的依赖度也在增强。2024年，开渠率与分销率均随城市能级提升而降低。但从变化来看，一线城市、新一线、二线城市对经纪渠道的依赖度有所加深，尤其是一线个百分点，三四线个百分点。从“剪刀差”来看，一线城市、三四线城市的“剪刀差”空间用的更足，均为3个百分点，而新一线个百分点的空间。此外，各能级城市的“剪刀差”空间比2023年均有明显收缩，其中一线城市收缩最为显著，下降了8个百分点。

　　2024年，受市场找房热度降温及成交量下滑影响，经纪人单均产出同比下降14%。人均产出的下降受新房影响最大，新房、二手房交易贡献分别减少25%和7%。3月，在节后复工与春节置业的影响下，经纪人产出效能出现周期性回升。5.17新政出台，市场再起涟漪，单人产出连续两月提升，随后逐月小幅下滑。至四季度，9至10月，各地激励政策密集出台，进一步促进需求释放，经纪人单人产出显著提升，在10月达年度峰值。

　　分区域来看，能级高的地区人均效能要高于低能级区域。华南地区经纪人人均产出最高，人均GM近乎中西部地区的1.6倍，2023年差距更大，近乎两倍。2024年，各区域的人均效能均有所下降，华南、华东、华北东北、中西部分别下降25%、7%、12%和13%。

　　从城市能级来看，城市能级越高，人均产出也相应提升，这主要得益于高能级城市交易量大和价格水平高，导致成交金额大，进而推高人均产出。一线城市人均产出最高，约为二线%。相比之下，新一线和二线城市人均产出则分别下降16%和38%。在一线城市中，北京经纪人的单均产出最高，其余依次是深圳、广州和上海。在新一线城市中，成都、杭州、南京、青岛、苏州、武汉表现优异，其中青岛单均收入最高，甚至超越了一线城市。

　　在房地产市场的变革浪潮中，房地产经纪行业犹如一艘航行在新航道上的巨轮，既面临着前所未有的机遇，也需应对诸多挑战，其发展态势对整个房地产领域的稳定与创新有着举足轻重的意义。

　　（1）核心城市聚焦：2025年，随着找房热度的变化，经纪行业可能更加注重在找房热度较高的城市或区域进行资源配置。例如，加大在一线城市和新一线城市的市场投入，而在二线城市和三四线城市则可能优化现有资源，减少不必要的扩张。这种向核心城市聚集的趋势，将加强头部经纪机构对核心城市特定区域房产市场的深度研究，为客户提供更精准的房源信息和投资建议。同时，小型经纪机构可能会通过合并、联盟等方式，增强在核心城市的竞争力，从而形成头部机构引领、中小机构特色发展的新行业格局。

　　（2）依赖程度提升：过去几年，新房销售中通过房产经纪渠道达成的交易比例逐年上升。以一二线 年新房经经纪渠道成交占比约为 30%，而到 2024 年这一比例已攀升至50% 左右，部分热点城市甚至超过 60%。2025年，房产经纪行业与开发商合作将进一步加深。一方面，开发商面临着去库存与资金回笼的双重压力，需借助房产经纪广泛的客户资源和强大的营销能力，快速精准地将房源推给客户，拓宽销售渠道；另一方面，消费者购房行为日益理性和成熟，对专业购房指导需求大增。房产经纪可以凭借其对区域市场的精准把握、专业的房产知识以及丰富的交易经验，提升购房服务体验。

　　（3）业务多元化：当前，房地产经纪机构的主要业务集中在房屋买卖和租赁居间服务上。 2025 年，随着市场需求的多样化和竞争的加剧，房地产经纪机构的业务将呈现多元化发展趋势。在传统业务基础上，经纪机构将更加注重挖掘衍生业务，如为客户提供房屋托管服务，与金融机构合作，为购房者提供房贷咨询、贷款代办等服务。新业务的拓展能够开辟新的收入增长点，多元化服务能够满足客户一站式的购房、居住及投资需求，使机构在市场中脱颖而出。

　　（4）数字化升级：目前，数字化技术已在房产经纪行业初步应用，但依然存在数据挖掘深度不够、不同业务系统之间的集成度较低等问题。2025年，房产经纪行业数字化技术应用将显著提升。大数据方面，通过深度挖掘客户的浏览记录、搜索关键词及交易历史等大数据，精准分析客户需求和推荐房源；人工智能方面，智能客服将能够解答客户常见问题，有效减轻人工服务压力，同时提高客户咨询的响应度和准确性。此外，在房屋估价环节，人工智能算法将结合市场数据、房屋特征等多维度信息，给出更准确、实时的估价报告，减少人为估价的误差和主观性。

　　（5）监管加强：随着市场的发展，监管部门已出台多项政策法规，如规范房源信息、加强经纪人资质管理等，有效遏制违规行为。在规范的市场环境下，消费者信任度将提升，交易成功率和客户满意度也将随之提高。预计2025年，监管将更加严格。为此，经纪机构需加强内部管理，并引入第三方监督机制，以适应监管变化，在规范的市场环境中实现稳健发展，共同推动房产经纪行业在 2025 年迈向新的发展阶段。