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2024年1-11月份房地产投资及销售数据分析

发布时间：2024-12-19  人浏览

　　国家统计2024年12月16日，发布了1-11月份房地产投资及销售的有关数据。数据显示，11月份房地产投资、施工面积等指标同比跌幅均有所扩大，商品房销售面积、销售金额年内同比首次回正，新开工面积、待售面积、房企到位资金等指标明显改善。

　　1.受中央“止跌企稳”政策综合影响，房地产市场呈现出“止跌企稳”的初步迹象。商品房销售面积及销售金额在本月同比双双回正，说明政策引导下市场正在发生微妙变化，市场信心正在修复。

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　　2.总体上房地产市场较难迎来普涨局面，市场化、产品分化现象仍是未来房地产市场的主旋律。

　　3.个人置业有必要选择非卖方立场的专业顾问进行购房指导，避免陷入购房陷阱。

　　4.房企应借助政策契机加大存量项目去化力度，进一步提升专业投资能力，聚焦增量市场新型产品。

　　5.短期内，房地产市场企稳值得期待。12月中旬中央经济工作会议，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为房地产市场注入强有力信心。

　　6.长期来看，房地产行业仍然受人口增量减少、流动性放缓、经济动能不足，就业疲软、收入承压等综合因素影响，长期发展仍面临较大挑战。

　　房地产开发投资，指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

　　11月单月，住宅、商业、办公各物业类别投资跌幅同比全面收窄，房地产总计投资规模7325亿元，同比跌9.8%，同比跌幅比上月收窄2%。其中，住宅投资5546亿元，同比跌8.38%，跌幅比上月收窄0.47%；办公投资316亿元，同比减少9.97%，比上月跌幅收窄3.48%；商业投资535亿元，同比跌10.98%，比上月跌幅收窄7.8%。

　　1-11月，房地产开发投资累计9.36万亿元，同比跌10.4%，投资跌幅比上月扩大0.1%。

　　分物业类别看，各物业类别涨跌略有差异，住宅、办公同比跌幅扩大，商业同比跌幅收窄。其中，住宅开发投资7.12万亿元，同比减少10.5%，比上月同比跌幅扩大0.1%。办公开发投资3803亿元，同比减少7.4%，比上月跌幅扩大0.4%；商业开发投资6430亿元，同比跌13.6%，比上月跌幅收窄0.3%。

　　趋势：房地产单月投资数据出现好转，为累计数据触底反弹奠定了基础，预计12月房地产投资规模下行趋势将实现触底。阶段性来看，受政策持续发力推动影响，预计25年房地产投资逐步企稳。

　　长期来看，房地产投资规模持续降低，仍然受市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少等因素影响，较难有大幅度回升。

　　影响：受房地产投资规模持续下行影响，国内经济生产总值25年预计仍将低位运行，政策刺激力度在现有基础上，有望继续放松、放宽。改革有望步入深水区，为促进市场经济中最活跃的要素人的流动，与户籍深度捆绑的升学制度、社保制度有望纳入政策下一步改革范围。

　　建议：政策方面，稳就业，增收入，降税赋，减支出，释放流动性期待更加积极的政策导向。

　　房屋施工面积，指房地产开发企业本年施工的全部房屋建筑面积。包括本年新开工的房屋建筑面积、上年跨入本年继续施工的房屋建筑面积、上年停缓建在本年恢复施工的房屋建筑面积、本年竣工的房屋建筑面积以及本年施工后又停缓建的房屋建筑面积。

　　11月单月，施工面积增加5354万㎡，同比减少36.64%，跌幅比上月扩大1.74%；

　　分物业类别看，住宅新增施工面积3896万㎡，同比减少34.5%，比上月跌幅扩大1.84%；办公施工面积150万㎡，同比减少27.18%，比上月同比跌幅收窄45.68%；商业施工面积343万㎡，同比减少40.76%，跌幅收窄5.88%。

　　1-11月，房地产累计施工面积72.60亿平米，同比跌12.7%，比上月跌幅扩大0.3%。

　　分物业类别看，住宅、办公、商业累计施工面积同比均有所扩大。其中，住宅累计施工面积50.84亿㎡，同比减少13.1%，比上月扩大0.2%；办公累计施工面积2.95亿㎡，同比减少9.6%，跌幅比上月扩大0.1%；商业施工面积6.26亿㎡，同比减少13.1%，比上月跌幅扩大0.2%。

　　趋势：受中央强力扭转房地产发展局势的影响，房地产复工及新开地块将逐步好转，房地产施工面积下跌情形有望改善。

　　影响：施工面积总量减少，导致供给端减少，方向上有利于房地产市场在调整到某一节点后进入平衡状态。

　　房屋新开工面积，指房地产开发企业本年新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象。不包括在上年开工跨入本年继续施工的房屋建筑面积和上年停缓建而在本年恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不分割计算。

　　11月，新开工面积6081万㎡，同比减少26.55%，比上月跌幅收窄0.07%。

　　分物业类别来看，住宅新开工面积同比跌幅略有收窄，办公、商业新开工面积同比跌幅扩大。住宅新开工面积4420万㎡，同比减少27.28%，比上月同比跌幅扩大1.58%；办公新开工面积147万㎡，同比减少16.95%；商业营业用房新开工面积459万㎡，同比减少12.4%。

　　1-11月，房地产新开工面积累计6.73亿㎡，同比减少23%，比上月扩大0.4%。

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　　分物业类别看，办公、商业累计新开工面积同比跌幅收窄，住宅累计新开工面积同比略有扩大。其中，住宅累计新开工面积4.9亿㎡，同比减少23.1%，比上月扩大0.4%；办公累计新开工面积1724万㎡，同比减少25.6%，比上月收窄0.8%；商业新开工面积4517万㎡，同比减少23.3%，比上月同比收窄1.1%。

　　趋势：受中央出台强力扭转房地产发展形势政策表态及9-11月份销售形势好转影响，房企现金流和投资信心均有所修复，土地成交颓势有所扭转，新增地块开工面积预计将在未来三个月有所修复。预计25年新增开工面积数据将持续修复。

　　影响：当前新入市项目多数以改善类产品为主，关注改善产品的客户可持续观望，对新入市产品进行对比后做出置业选择，但应充分考虑新旧项目价格差异。由于增量项目中刚需产品供给不足，刚需客户可优先在二手房和次新房源中进行比选。

　　建议：现金流改善的房企，可择城关注25年的投资机会，尤其是25年下半年土地出让的机会。

　　房屋竣工面积，指房地产开发企业本年按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　11月房屋竣工面积5179万㎡，同比减少38.95%，比上月同比跌幅扩大19.29%。

　　分物业类别来看，办公竣工面积跌幅略有收窄，住宅、商业竣工面积跌幅扩大。其中，住宅竣工4495万㎡，同比减少40.08%，比上月同比跌幅扩大20.56%；办公竣工170万㎡，同比减少25.76%，比上月同比跌幅收窄0.33%；商业竣工348万㎡，同比减少46.95%，比上月同比跌幅扩大20.86%。

　　1-11月，房屋竣工累计面积4.82亿㎡，同比减少26.2%，比上月同比跌幅扩大2.3%。

　　趋势：受土地出让大幅度减少影响，新开、施工、竣工面积不可避免的同比出现大幅度下跌。房地产行业在2023年历经强制性“保交付”工作以来，各地总体上以高强度竣工确保了高水平交付工作的开展。但随着房地产市场投资逐步下滑，土地出让减少及新开工面积减少，竣工面积必然表现出同比减少的趋势。

　　影响：竣工面积持续减少，将对家装、家具、家电等后端消费类行业产生不利影响。

　　商品房销售面积，指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。

　　受9月末中央“企稳回暖”政策影响，10月份销售面积及销售金额有较为明显的好转，同比跌幅大幅收窄。

　　11月商品房销售面积实现年内单月由跌转涨，当月8188万㎡，同比增长3.25%。

　　分物业类别看，所有物业类别均由跌转涨。其中，住宅销售6856万㎡，同比增长4.23%；办公销售190万㎡，同比增长4.97%；商业销售531万㎡，同比增长2.12%。

　　1-11月商品房销售面积累计8.61亿㎡，同比减少14.3%，跌幅比上月收窄1.5%。

　　分物业类别来看，住宅、办公、商业销售面积同比跌幅均有所收窄。其中，住宅销售7.22亿㎡，同比减少16%，比上月跌幅收窄1.7%。办公销售2081万㎡，同比减少8.8%，比上月同比跌幅收窄1.1%；商业销售5204万㎡，同比减少5.3%，比上月同比跌幅收窄收窄0.7%。

　　趋势：受宏观政策持续放松促进作用，商品房销售迎来企稳势态，成交面积跌幅持续减弱，叠加23年下半年基数降低客观前提，是的同比数据不断收窄。

　　影响：商品房成交量止跌，将会对价格企稳将起到强有力支撑作用。但房地产市场一定不会出现普遍企稳和普涨局面，市场分化情形仍将持续。

　　建议：房地产开发企业，当前仍应采取“以价换量”策略，尽快回流现金。近期拟置业客户可着手准备看房比选。长期投资客户仍不建议入场。

　　商品房销售额，指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径。

　　受9月末中央“企稳回暖”政策影响，10月份销售面积及销售金额有较为明显的好转，住宅同比由跌转涨。

　　分物业类别看，住宅同比涨幅扩大，商业、办公销售同比跌幅扩大。其中，住宅销售7385亿元，同比增长3.73%，比上月同比涨幅扩大2.61%；办公销售219亿元，同比减少14.45%，比上月同比跌幅扩大0.39%；商业销售453亿元，同比减少11%，比上月同比跌幅扩大17.09%。

　　1-11月商品房销售金额累计8.51万亿元，同比减少19.2%，比上月降幅收窄1.7%。

　　分物业类别看，住宅同比跌幅略有收窄，办公、商业跌幅略有扩大。其中，住宅累计销售7.49万亿元，同比减少20%，比上月同比降幅收窄2%；办公累计销售2688亿元，同比减少13%，比上月同比跌幅扩大0.2%；商业销售4996亿元，同比减少13.4%，比上月同比跌幅收窄0.3%。

　　趋势：受前三季度销售业绩不佳影响，政策刺激力度逐步加大，释放短期需求的表现较为明显，房地产市场短期内有企稳迹象，尤其住宅产品企稳回暖较为明显。

　　影响：随着商品房销售规模逐步企稳，房地产行业信心将逐步达到修复，观望型客户转化加速，对市场价格也将起到一定的修复作用。

　　建议：房地产开发企业，应做好长短战略结合，应不拘泥于当期财务管理目标，针对新旧项目采取不同的销售策略，存量项目应利用市场契机，加大促销力度尽快完成存量去库存的工作。关注市场分化下，增量市场所在城市及产品类别，针对性适当补货。

　　销售均价，是销售金额除以销售面积的结果。总体上看，11月不区分物业类别商品房整体均价10100元/㎡，同比跌1.81%，环比跌3.17%。同比环比价格均回归下跌势态。短期内，市场整体表现出“量增价跌”的销售形势。

　　11月办公用房销售均价11526元/㎡，同比跌18.51%，环比跌6.39%。办公用房价格整体波动性较大，与办公用房成交总量少，地区性差异大有关。

　　11月商业营业用房销售均价8531元/㎡，同比减少12.85%，环比跌3.75%。商业营业用房价同办公一样，价格整体波动性较大，与成交总量少，地区性差异大有关。

　　趋势：商品房销售价格虽然总体上趋于企稳势态，市场区域、产品分化导致销售价格也必将出现新的分化，新兴产品价格处于稳定，而存量项目受同质化供过于求的影响，不得不竞相折价出让。

　　影响：市场、区域、价格将进一步分化，个人购房专业挑战性加大，个人购房有必要选择非卖方市场的专业置业顾问进行购房指导。（有兴趣的伙伴可留言咨询）

　　商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。此口径，比一般意义上取得预售证后的待售面积要小，大部分商品房项目取得预售证时一般不具备竣工条件。

　　截止到11月末，商品房待售面积为7.33万亿㎡，同比增长12.1%，环比增加0.31%。

　　分物业类别看，住宅待售面积3.76亿平米，同比增加18.4%，办公待售面积5197万㎡，同比增长9.1%，商业营业用房待售1.43亿㎡，同比增加1.4%。

　　趋势：长期来看，待售面积当前虽同比增加，受新开工面积缩量影响，由于后期补货不足，本轮待售面积环比下降后，无论在总量还是同比数据上，有望逐步出现减少和回落，有利于楼市的健康稳定发展。

　　本年实际到位资金，指房地产开发企业本年实际到位的，可用于房地产开发的各种货币资金。包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

　　11月单月房企到位资金9340亿元，同比减少3.7%，比上月同比收窄6.44%。1-11月房地产开发企业到位资金累计约9.66万亿元，同比减少18%，同比跌幅持续收窄。房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受房地产开发投资规模缩量导致资金需求不足影响所致。

　　趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。短期内，受成交量上升带来个人按揭贷款增量刺激作用，使得到位资金总量下行趋势减缓。