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2024年：房地产行业格局已经定了

发布时间：2024-12-09  人浏览

　　2024年确实对于行业来说是一个值得注意的年份，不仅仅是前面几次大的政策调整，更是行业重要导向的核心时间节点。

　　从百花齐放的高周转规模时代到如今寡头主导的改善时代，房地产作为一个超大行业来说，其历史性意义依然存在，地产行业依然会持续向前走。

　　其实从今年年初到年尾的几次大的行业变革来看，行业已经完全走向了三板斧视角，地产开发业务完全进入改善豪宅时代，多数城市已经完全进入存量时代。

　　因此，可以简单理解为，如果开发商还在做刚需产品，几乎是可以直接宣告死亡的倒计时，2025年以后，刚需逐渐退出历史舞台。

　　如果只有开发没有租赁，没有服务经营业务的房企，也将会是无法持续结果，赚快钱时代官宣结束，慢工出细活，行业真正的迎来了产品与服务驱动的新时代。

　　从去年开始，头部房企都开始对产品体系进行了系统化升级，四大头部央企也迎来了新的集团产品一把手，可见变革决心都非常大。

　　从市场需求端口也可以一窥端倪，四大一线城市的豪宅产品似乎依然是销售持续火爆，特别是核心区域的核心资产，越是市场差的时候，具备稀缺性的豪宅产品越是销售火爆。

　　其实大家也应该静下来思考，如今经济环境下行严重，是什么产品才会让人掏钱支出这么一大笔费用，早期的刚需逻辑完全已经不适应当下购买人的底层逻辑。

　　因此，如今活下来的还有开发业务的房企，只有在卷产品的这条路上继续挖掘价值，客户的既要+又要才是如今的需求核心点。

　　很多从业者都已经习惯大家买房是有源动力的，而这个源动力就是刚需，只要有刚需，所有的问题都不会太大。

　　那么如今刚需几乎枯竭，很多人似乎不知道怎么干了？可以回顾早期我们一直以来的一个思维模型，几乎都是一个思路。

　　过去二十年，整个房地产的源头是来自城市城镇化的需要，从而依赖土地出让金来完成开发建设。

　　无论是城市、开发商还是购房者，都在这一波飞轮中收获了属于自己的红利，我们习以为常的能力其实是时代给予的一个基本能力，并非是开发商的核心竞争力。

　　如今买房这件事似乎并不是很多家庭讨论的重大事件，甚至要不要买房，都在当下市场成为一件可有可无的事。

　　如果还是用刚需时代的底层需求去做开发，显然已经不合时宜，很容易被淘汰，如今让这部分人还有买房冲动的核心点：稀缺性。

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　　因此，当下很多房企已经把公司核心资源砸向了豪宅市场，我们如今所说的豪宅其实可以理解成稀缺资产组合，追求的是非标、高定的塔尖作品。

　　在高周转时代，豪宅市场似乎是一个超级小众业务，但是如今可谓是行业的基本门槛，因此这个行业已经进入了一个较高的门槛，淘汰率持续在加大。

　　大家可以看到，如今这个赛道也只有极少数有真正操盘能力的玩家了，行业进入寡头时代已成必然，造豪宅的能力提升是未来房企所必须持续关注的。

　　全国各地“老钱风”的地块争夺，这才是未来行业硝烟战斗的第一步开始，各个城市的塔尖人群的需求画像能否提前解锁，考验各家房企的真正能力了。

　　任何一个行业存活下来的企业，都是有产品内核为核心卖点，小编也希望未来活下去的房企，其核心点在于产品本身而不是规模。

　　在整体开发周期里面，似乎安居房都是一个比较尴尬的赛道，但是从大体逻辑来看，在刚需逐渐消失的市场导向，安居房又必须站出来。

　　其实可以想象到，如今不管是房价降低多少，商品房对于很多人来说依然还是很大的距离，这里不是指上车成本，而是一个基本生活导向。

　　就拿深圳市场来说，早几年遥不可及的房价确实让很多住房需求关闭了大门，但是安居房，保障房市场非常火爆。

　　遥想2022年以前，深圳安居房不管建在哪里，配套怎么样，基本都是抢着买，平均去化率在90%以上，价格依然是任何购房逻辑的基本要素。

　　但最近两年，安居房这个去化率是肉眼可见的下滑。到了2024年，深圳安居房整体销售去化率惨遭滑铁卢，截至9月10日，全市共供应安居房7822套，一共卖出2047套，只有26%的去化率。

　　不过近期，商品房价格被打下来之后，安居房，保障房似乎收到了严重冲击，安居房如今对于国企开发商来说，还是倍感压力的。

　　安居房从不愁卖到销售去化严重滞缓，最核心的原因是商品房价格降下来了，这一轮深圳房价平均降幅约35%，加上安居房补差价政策，很多项目的性价比还不如商品房。

　　像上面提到的公明安居房，均价2万出头，周边的商品房打完折后也是2字头，对比下来已经没啥价格优势。

　　但是，可以回顾如今整体全国的市场环境来看，安居房，保障房依然还是一个不错的选择，加上这几年产品，区位加配套服务方面都有不小的提升。

　　未来行业进入改善与豪宅时代，相对于品质更加稳定的安居房市场，依然还是很多人的选择，新加坡模式一定是未来可以看到的行业终点线。

　　“房地产发展新模式的核心，就是整个行业都要适应房地产由‘增量开发销售’转向‘存量更新运营’这一新发展阶段。

　　过去我们土地、住房、金融等各方面的政策，以及企业的经营模式都围绕着增量开发销售来实施。构建房地产发展新模式则要围绕存量更新运营出台新的制度安排。

　　土地稀缺的大环境下，开发商必须投入到第二产业，租赁服务市场已经成为很多房企布局的重点，盘活存量的重要内容。

　　就在前几天，官方宣布的“‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，将对住房租赁行业产生较大影响。

　　近年来，城市人口的快速增长使租房需求急剧上升，万亿级规模的住房租赁市场应运而生。这一市场需求的释放，促进了住房租赁领域机构化运营模式的迅速崛起与发展。

　　整个行业已经真正实现了行业三板斧的核心逻辑：改善豪宅满足高净值人群综合需求，安居房满足基本家庭需求，租赁市场满足个性住房需求。

　　相关数据显示，国内住房租赁市场规模已经接近2万亿元人民币，彰显出强劲的市场活力和庞大的消费需求。未来5到10年间，该市场仍将持续保持稳健增长的良好态势。

　　并且很多年轻人更愿意租房，并且对于租房的要求也越来越高。因此长租公寓市场迎来了品质升级时代，各家房企对于长租公寓赛道已经有更大的投入与展望。

　　例如数量越来越多的研究生，高校无法承受暴增的在校人数，只能出门寻求长租公寓。

　　再例如，各地旅游生态复苏，酒店供需失衡下，长租公寓也能分上一杯羹……总之，这个曾经是风口的产业，历经曲折，依旧在谋求复活。

　　去年，根据克而瑞租售统计，有7家企业落地中高端公寓产品线。时至今日，长租公寓依旧以一二线城市为主要布局市场，可见不仅仅是开发市场，租赁市场似乎也在卷产品。

　　高端化，或许是一种品牌差异化手段。据悉，不少长租公寓品牌已经开始大力改善居住环境，力求条件高端，早期客群已经从刚毕业的学生引入到很多高级白领阶级。

　　人脸识别、入户光纤、智能门锁已经是标配，还有的自带配套设施，如，健身中心、会客区、儿童活动区、休闲娱乐……种种迹象显示，长租公寓越来越高端。

　　在行业洗牌三四年后的今天，更多的头部租赁企业仍在坚定向前发展，且强者恒强，还是应了那句老话：活下来的肯定是强的。

　　房地产走过了几十年，2024年彻底真正切切的成为了分水岭，或许是新的思考与新的机遇与挑战，地产人继续加油吧。

　　地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略产品运营发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。

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