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2024年1-10月份房地产投资及销售数据分析

发布时间：2024-11-18  人浏览

　　受中央“止跌企稳”政策综合影响，房地产市场呈现出“止跌企稳”的初步迹象。但长期来看，房地产行业仍然受人口增量减少、流动性放缓、经济动能不足，就业疲软、收入承压等综合因素影响，长期发展仍面临较大挑战，短期内尽快达到一种新的供求平衡，通改善过产品刺激人们的新增需求，将是未来房地产新的主要增长点和增长机会。10月份具体数据分析如下：

　　房地产开发投资，指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

　　10月，房地产投资同比跌幅扩大，住宅投资同比跌幅收窄，商业、办公投资同比跌幅持续扩大。预计2024年度全年房地产规模总量不超过10万亿元，全年同比降幅约10.5%。受24年住宅用地土地成交建筑面积减半影响，预计25年房地产投资规模仍将逐步降低。10月具体数据表现如下：

　　10月单月，房地产投资规模7629亿元，同比跌11.8%，同比跌幅比上月扩大2.4%。

　　分物业类别看，住宅投资同比收窄，商业、办公投资同比跌幅持续扩大。其中，住宅投资5943亿元，同比跌8.85%，跌幅比上月收窄0.11%；办公投资309亿元，同比减少13.45%，比上月跌幅扩大5.96%；商业投资506亿元，同比跌18.78%，比上月跌幅扩大3.25%。

　　1-10月，房地产开发投资累计8.63万亿元，同比跌10.3%，投资跌幅比上月扩大0.2%。

　　房地产投资规模持续降低，主要由市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少、施工放缓、投资强度下滑等多种因素所导致。房地产投资总规模持续减少，将带来就业面和经济总量持续下行的负面影响。

　　趋势：预计2025年度房地产投资仍将持续下滑，受24年基数较低影响，跌幅有望在25年逐步放缓，投资规模总量有望在25年下半年实现低位企稳。

　　影响：受房地产投资规模持续下行影响，国内经济生产总值25年预计仍将低位运行，政策刺激力度在现有基础上，有望继续放松、放宽。改革有望步入深水区，为促进市场经济中最活跃的要素人的流动，与户籍深度捆绑的升学制度、社保制度有望纳入政策下一步改革范围。

　　建议：政策方面，稳就业，增收入，降税赋，减支出，释放流动性期待更加积极的政策导向。房企投资应量力而行，个人购房应谨慎。

　　房屋施工面积，指房地产开发企业本年施工的全部房屋建筑面积。包括本年新开工的房屋建筑面积、上年跨入本年继续施工的房屋建筑面积、上年停缓建在本年恢复施工的房屋建筑面积、本年竣工的房屋建筑面积以及本年施工后又停缓建的房屋建筑面积。

　　当前房地产市场总体上表现为，去化加速而增量不足，施工面积总量同比减少，跌幅扩大。以住宅为例，2024年月均去化面积约6530㎡，但每月新增开工面积4457㎡，每月净增长施工面积3785㎡，截止到10月份住宅施工面积50.45亿㎡，同比减少12.9%，跌幅同比扩大。同时，受土地成交减少，保交付、保交楼以及销售去化加速等综合因素影响，房屋施工面积跌幅将持续加大。

　　10月单月，施工面积增加4962万㎡，同比减少34.9%，跌幅比上月扩大5.5%；

　　分物业类别看，住宅新增施工面积3422万㎡，同比减少32.66%，比上月跌幅扩大10.06%；办公施工面积54万㎡，同比减少72.86%，比上月同比跌幅扩大51.05%；商业施工面积302万㎡，同比减少46.64%，跌幅收窄22.66%。

　　1-10月，房地产累计施工面积72.06亿平米，同比跌12.4%，比上月跌幅扩大0.2%。

　　分物业类别看，住宅、办公、商业累计施工面积同比均有所扩大。其中，住宅累计施工面积50.45亿㎡，同比减少12.9%，比上月扩大0.2%；办公累计施工面积2.94亿㎡，同比减少9.5%，跌幅比上月扩大0.4%；商业施工面积6.22亿㎡，同比减少12.9%，与上月跌幅扩大0.3%。

　　趋势：受住房四代产品政策预出未出等政策摇摆影响，将增加房企在四季度快速拿地决心，叠加23年房企亏损面扩大拿地资金进一步收紧的影响，新开工面积及施工面积总体上都将遭遇较大挑战，11-12月份新开工面积、施工面积有可能跌幅进一步加剧，全年施工面积同比可能触及15%。总体上，受土地成交缩量、去化加速等综合因素影响，施工面积在一定时期内总体上将长期处于下跌趋势中。

　　影响：施工面积总量减少，导致供给端减少，方向上有利于房地产市场在调整到某一节点后进入平衡状态。

　　房屋新开工面积，指房地产开发企业本年新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象。不包括在上年开工跨入本年继续施工的房屋建筑面积和上年停缓建而在本年恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不分割计算。

　　10月，新开工面积5176万㎡，同比减少26.62%，比上月跌幅扩大6.2%。

　　分物业类别来看，住宅、办公、商业新开工面积同比跌幅全面扩大。住宅新开工面积3824万㎡，同比减少25.7%，比上月同比跌幅扩大8%；办公新开工面积123万㎡，同比减少40%；商业营业用房新开工面积342万㎡，同比减少25.49%。

　　1-10月，房地产新开工面积累计6.12亿㎡，同比减少22.6%，比上月扩大0.4%。

　　分物业类别看，住宅、商业累计新开工面积同比跌幅全面收窄，办公累计新开工面积同比略有扩大。其中，住宅累计新开工面积4.46亿㎡，同比减少22.7%，比上月扩大0.3%；办公累计新开工面积1577万㎡，同比减少26.4%，比上月跌幅扩大1.4%；商业新开工面积4058万㎡，同比减少24.4%，比上月同比收窄0.1%。

　　趋势：与施工面积趋势类似，受住房四代产品政策预出未出等政策摇摆影响，将增加房企在四季度快速拿地决心，叠加23年房企亏损面扩大拿地资金进一步收紧的影响，新开工面积总体上将遭遇较大挑战，11-12月份新开工面积跌幅有可能进一步扩大。

　　影响：对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。

　　建议：施工、设计、策划类企业，在房地产业务主动收缩下，面临业务收缩和转型挑战。

　　房屋竣工面积，指房地产开发企业本年按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　10月房屋竣工面积5179万㎡，同比减少19.66%，比上月同比跌幅收窄11.62%。

　　分物业类别来看，住宅竣工面积跌幅收窄，办公、商业竣工面积跌幅扩大。其中，住宅竣工3831万㎡，同比减少19.52%，比上月同比跌幅收窄10.56%；办公竣工85万㎡，同比减少26.09%，比上月同比跌幅收窄21%；商业竣工306万㎡，同比减少26.09%，比上月同比跌幅扩大0.55%。

　　1-10月，房屋竣工累计面积4.2亿㎡，同比减少23.9%，比上月同比跌幅收窄0.5%。

　　分物业类别看，住宅、办公竣工累计面积同比均有所扩大，商业累计竣工面积同比略有收窄。其中，住宅累计竣工3.07亿㎡，同比减少23.4%，比上月同比跌幅收窄0.5%；办公累计竣工1030万㎡，同比减少34.6%，比上月同比跌幅收窄0.7%；商业累计竣工2924万㎡，同比减少24.7%，比上月同比跌幅扩大0.1%。

　　趋势：受土地出让大幅度减少影响，新开、施工、竣工面积不可避免的同比出现大幅度下跌。房地产行业在2023年历经强制性“保交付”工作以来，各地总体上以高强度竣工确保了高水平交付工作的开展。但随着房地产市场投资逐步下滑，土地出让减少及新开工面积减少，竣工面积必然表现出同比减少的趋势。

　　影响：竣工面积持续减少，将对家装、家具、家电等后端消费类行业产生不利影响。

　　受9月末中央“企稳回暖”政策影响，10月份销售面积及销售金额有较为明显的好转，同比跌幅大幅收窄。

　　10月商品房销售面积7646万㎡，同比减少1.63%，比上月同比收窄9.19%。

　　分物业类别看，所有物业类别跌幅均有所收窄。其中，住宅销售6580万㎡，同比减少0.54%，比上月同比降幅收窄10.43%；办公销售134万㎡，同比减少11.26%，比上月同比降幅收窄1.77%；商业销售387万㎡，同比减少18.01%，单月月同比数据由涨转跌。

　　1-10月商品房销售面积累计7.49亿㎡，同比减少15.8%，跌幅比上月收窄1.3%。

　　分物业类别来看，住宅、商业销售面积同比跌幅略有收窄，办公销售面积跌幅同比扩大。其中，住宅销售6.54亿㎡，同比减少17.7%，比上月跌幅收窄1.5%。办公销售1891万㎡，同比减少9.9%，比上月同比扩大0.1%；商业销售4673万㎡，同比减少6%，比上月同比跌幅收窄扩大1.2%。

　　建议：房地产开发企业，当前仍应采取“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，导致资产减值更为严重。

　　商品房销售额，指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径。

　　受9月末中央“企稳回暖”政策影响，10月份销售面积及销售金额有较为明显的好转，住宅同比由跌转涨。

　　10月当月商品房销售金额7975亿元，同比减少1.43%，比上月同比跌幅收窄14.65%。

　　分物业类别看，住宅同比由跌转涨，商业、办公销售同比跌幅扩大。其中，住宅销售7246亿元，同比由跌转涨，增长0.76%；办公销售165亿元，同比减少14.06%，比上月同比跌幅扩大3%；商业销售343亿元，同比减少28.09%，比上月同比跌幅扩大20.52%。

　　1-10月商品房销售金额累计7.69万亿元，同比减少20.9%，比上月降幅收窄1.8%。

　　趋势：受前三季度销售业绩不佳影响，政策刺激力度逐步加大，释放短期需求的表现较为明显，受此影响10-11月将会带来短期内销售企稳回暖。但长期来看，房地产销售规模仍然受人口增量、人口流动、就业收入等综合因素制约影响，当前较难看到有明显的转机。24年全年销售金额总量低于10万亿元已是确定性事件。若政府进一步加大保障房收购力度，商品房销售金额在25年进一步降低也将会是确定性趋势。

　　影响：商品房销售规模进一步降低，将加速房地产行业的洗牌，民营房企退出市场的速度加快，国有房企也将面临较大挑战。

　　建议：房地产开发企业，应不拘泥于当期财务管理目标，应进一步采取积极的“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，财务指标进一步恶化。

　　销售均价，是销售金额除以销售面积的结果。总体上看，10月不区分物业类别商品房整体均价10430元/㎡，同比涨0.2%，环比涨10.28%。同比环比价格均有不同程度上涨。短期内，市场整体表现出量价齐稳的销售形势。

　　10月办公用房销售均价12313元/㎡，同比跌3.16%，环比跌11.14%。办公用房价格整体波动性较大，与办公用房成交总量少，地区性差异大有关。

　　趋势：虽然10月份商品房销售价格有较为明显的好转，但长期来看，商品房销售仍处于以价换量的销售阶段，在政策的刺激下，房价出现阶段性回暖，但受长期需求不足影响，收入增长受限等影响，长期来看房价较难有明显的涨幅。

　　影响：商品房住宅投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。个人购房者仍需保持谨慎。房地产回归产品力本身的情形正在发生，各房企应注重新产品的研发，以提升产品竞争力。

　　商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。此口径，比一般意义上取得预售证后的待售面积要小，大部分商品房项目取得预售证时一般不具备竣工条件。

　　截止到10月末，商品房待售面积为7.31万亿㎡，同比增长12.7%，环比减少0.16%。

　　分物业类别看，住宅待售面积3.75亿平米，同比增加19.6%，办公待售面积5180万㎡，同比增长9%，商业营业用房待售1.42亿㎡，同比增加1.5%。

　　趋势：长期来看，待售面积当前虽同比增加，受新开工面积缩量影响，由于后期补货不足，本轮待售面积环比下降后，无论在总量还是同比数据上，有望逐步出现减少和回落，有利于楼市的健康稳定发展。

　　建议：当前距离低总量平衡阶段尚需较长时日，按1-9月去化速度，当前待售面积去化完毕约在9个月左右。若按当前施工面积估算，整体出清约需要6.8年左右时间。项目去化周期有望逐步缩短。

　　本年实际到位资金，指房地产开发企业本年实际到位的，可用于房地产开发的各种货币资金。包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

　　10月单月房企到位资金8337亿元，同比减少10.14%，比上月同比收窄7.09%。1-10月房地产开发企业到位资金累计约8.72万亿元，同比减少19.2%，同比跌幅持续收窄。房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受房地产开发投资规模缩量导致资金需求不足影响所致。

　　趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。

　　影响：金融工具对维持当前房企现金流稳定，保证项目交付方面，意义重大。受房地产供求关系转换影响，金融工具对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。随房价下跌影响，资不抵债情形愈发严重，将影响金融机构向房企进一步输血。注意金融机构通过发行无抵押担保的金融产品转移风险的行为发生。芒果体育官网MGTY芒果体育官网MGTY