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2024年三季度合肥房地产市场形势报告

发布时间：2024-10-26  人浏览

　　5.15新政之后合肥市场迎来一波小幅回暖，但进入三季度政策刺激效果大幅减弱，加之7、8月处于传统淡季、置业者观望情绪加重等多方原因，整体房地产市场活跃度明显下降。

　　土地市场：三季度合肥市区宅地供销规模保持较高水平，但土拍市场热度低迷，房企拿地更加谨慎，多数地块由国资平台托底成交。

　　新房市场：三季度合肥新房供销量价均环同比下降，库存面积增多，出清周期延长，整体去化压力加大。

　　存量房市场：二手房新增挂牌量持续增长，但成交量价齐跌，市场活跃度下降。法拍房市场供应增加但成交端延续低迷态势。

　　合肥5.15新政十条发布后，合肥的房地产市场政策已十分宽松。三季度，除了高新、经开、新站三个区域从需求端推出购房补贴外，政策更多地从供应端发力，出台了一系列利好措施。芒果官方中国体育7月份，合肥对计容规则进行了调整，8月份又修订了规划管理技术规定，这些举措旨在放宽开发限制，促进高品质住宅的开发建设。而高品质住宅供应量的增加，将有助于进一步激发楼市的活力。

　　1、三季度合肥市区土拍揽金99.8亿元，环比增长9.4%，但土拍热度依旧低迷

　　2024年三季度合肥市区宅地的供销规模保持较高水平，其中推出宅地18宗，环比增加1宗；成交宅地17宗，成交规划建面110.4万㎡，环比增长43.9%。上半年市区土地出让金为99.8亿元，环比增长9.4%，在全国各城市中排第8名。但从土拍热度上看整体市场仍保持低迷，芒果官方中国体育三季度成交溢价率仅3.8%，环比下降0.3个百分点，同比下降7.9个百分点。

　　2、宅地成交量以包河、庐阳区为首；多数地块由地方国有企业托底成交，仅2宗地块溢价率超过10%

　　三季度市区成交的地块主要集中在包河、庐阳两区，17宗地块中9宗位于包河区、4宗位于庐阳区，2宗位于蜀山区，高新、瑶海两区各一宗。

　　受新房市场低迷影响，房企拿地更加谨慎，民营企业拿地积极性大幅下降。三季度成交的17宗地块中12宗由国资平台拿下，其中11宗为托底成交；仅有4宗地块由民营企业竞得，且溢价率普遍较低。但核心地段的优质地块竞争仍较高，瑶海东部新中心地块由邦泰集团溢价14.48%竞得；高新蜀西湖地块周边配套成熟，板块内竞品较少，最终由绿城竞得，溢价率高达28.96%。

　　三季度合肥新房市场保持低迷态势，供需两端活跃度均有下降。其中上市面积68.4万㎡，环比下降9.1%；成交面积61.7万㎡，环比下降15.9%；受多个人才公寓项目转商品房销售影响，三季度成交均价环比结构性下降12.5%。

　　三季度，新站区成交规模最大，为18.4万㎡，但其中毓德雅苑（人才公寓转商品房销售）集中备案了13.0万㎡；包河区三季度成交14.2万㎡，在各区中商品住宅市场最为活跃，中海悦府、朗拾·森屿、中铁建·花语江南、招商四季臻邸等多个项目热销；其他区域成交规模均低于7万㎡。

　　多数区域三季度成交规模环同比下降，其中瑶海、经开两区环比降幅超过50%；而仅有新站区、高新区由于人才公寓转商品房项目集中网签成交面积增长。从价格上看，仅有滨湖区成交价格环同比增长，主要是改善型项目招商玺入市热销拉高整体价格，其他区域成交价格均环比下降。

　　3、市场活跃度再降，多数区域库存面积增多、出清周期延长，整体去化压力继续加大

　　2024三季度，合肥新房市场活跃度继续下降，库存面积持续升高，出清周期延长。截至2024年9月底，合肥市区商品住宅可售面积为371.8万㎡，较2023年末增长14.0%；按近六个月平均去化速度计算，出清周期为16.53个月，较2023年末延长了4.51个月。

　　从各区域上看，政务区库存面积仅3.7万㎡，作为城市核心区，房源一直较为稀缺；包河区可售面积最多，但新房市场活跃度较高，库存相对健康，出清周期为12.07个月。对比2023年末，9区中6个区库存面积增长，其中包河区、滨湖区涨幅接近50%；6个区出清周期延长，其中滨湖区延长13个月以上。

　　三季度合肥市区二手房新增挂牌量环比增长了17.3%，存量压力持续增加。而成交端热度大幅下降，三季度二手房仅成交13389套，环比下降31.5%，同比下降14.6%。楼市的持续低迷不断挤出二手房价格泡沫，市场成交以价换量继续深化，三季度市区二手房成交均价为19344元/㎡，环比下降1.7%，同比下降7.0%。

　　三季度二手房市场活跃度下降，二手房成交套数在新房、二手房成交总量的占比环比下降了4.7个百分点，但占比仍高达72.7%。随着价格泡沫的挤出，二手房的性价比不断提高，新房市场的置业需求被二手房市场虹吸，特别是刚需客群大量流入了二手房市场，二手房已经成为住宅成交主流。

　　当前自住刚性需求仍是二手房市场主流，其中100㎡以下刚需户型成交占比仍保持60%以上，与新房市场以改善需求为主形成互补。在2024上半年成交TOP20小区中刚需型项目也占多数，其中套均面积100㎡以下的小区占13席，房价2W以下的小区仍占14席。

　　上半年二手房市场的改善性需求占比有明显提升。得益于二手房价格持续下降以及新房供应规模收缩，更多改善性需求流入二手房市场。从成交面积段上看，上半年100-140㎡户型占比提升1.9个百分点，140㎡以上户型成交占比也提升了1.8个百分点。

　　三季度，合肥法拍房新增挂拍规模继续增长，成交端延续低迷态势。其中新上拍品783件，环比增长29%，同比增长12.3%；成交211件同比下降14.9%；成交率仅13.6%，同比下降10.6个百分点；成交折扣率保持较高水平，达82.3%，同比提升0.8个百分点。

　　法拍房成交主要集中于市区，下辖县市市场活跃度低。三季度市区共成交168件，占整体的80%，其中蜀山区成交53件，规模最大。下辖的5个县市市场活跃度较低，成交率均低于12%。

　　1、楼市政策：中央明确促进房地产市场止跌回稳，为加快楼市复苏，合肥仍需进一步出台刺激政策

　　三季度合肥调整计容规则、修订规划管理技术规定，从供应端着手，推动城市高品质住宅开发建设，通过加大好房子供应激活楼市活力。

　　9月以来中央明确要促进房地产市场止跌回稳，出台了多项新政，整体市场预期有所修复。而在合肥，5.15新政十条后楼市政策已经十分宽松，但三季度楼市依旧持续低迷，要让楼市真正进入复苏通道，仍需要政府在跟进中央政策的基础上，进一步结合市场特征科学制定刺激政策。

　　2、宅地市场：三季度整体市场较低迷，10月11宗宅地将入市，土拍热度有望提升

　　三季度合肥市区成交17宗宅地，规模同比有较大涨幅，但其中11宗由地方国资平台托底，整体市场热度较低。

　　受新房市场成交低迷影响，当前房企拿地更加谨慎，但对于核心地段的优质地块的拿地积极性依旧较强，例如8月绿城溢价28.96%拿下蜀西湖地块。10月合肥市区挂牌11宗宅地，其中省府东板块5宗、淝河板块1宗、东部新中心3宗、庐阳1宗、新站1宗，多宗优质宅地入市有望提升土拍热度。

　　3、住宅市场：国庆楼市回暖明显，近期一大批纯新盘将入市，有助于提升市场活力

　　三季度合肥新房市场延续低迷态势，供销量价环同比均降，库存压力继续增加。不过得益于近期中央利好政策不断，购房者的信心有所提升，国庆假期期间合肥新房市场热度明显回暖，多个项目售楼处反馈到访量激增，成交量大幅增长。

　　为抓住市场回暖窗口期，房企推盘节奏明显加快，预计近期将有一大批纯新盘入市，特别是计容规则调整后，保利龙川瑧悦、雲台映月、天阜·壹号等一批高得房率项目入市将进一步推进产品迭代，提升市场活力。

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