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21家商业地产企业2024上半年运营业绩盘点：增长主要靠新开项目？

发布时间：2024-09-23  人浏览

　　。譬如多个消费基础设施REITs的成功发行，打通了购物中心类资产“融、投、管、退”良性循环的通路；又如以自持重资产为主要发展模式的商业地产开发企业，凭借自身在品牌、招商、运营、数字化等方面多年的深厚积累，在轻资产管理输出领域开辟新路。

　　另一方面，毋庸讳言，我们也看到，优质的商业物业资产成很多房企在危难时期的“关键融资工具”，引来了“白武士”，换得了“救命钱”。

　　老话常说：创业不易，守成更难。尤其近两年，沉淀巨量资金和无数人心血的商业地产遭遇到住宅地产收缩、消费需求不足、供给过剩的冲击，竟逐渐成为一些房企难以承受的“阿喀琉斯之踵”。但是我们不能忽视的是，优胜劣汰下持续演进的商业地产市场也涌现出众多优秀的连锁商业企业。

　　回到对各房企2024年上半年商业物业业绩表现的梳理上，本文共盘点了21家代表房企的商业地产运营表现，由下表可知，各房企在营商业物业规模大部分在百万方以上，即将迈入“百mall”里程的龙湖集团仅购物中心体量就逾800万方；华润置地、万科、新城控股商业物业体量甚至超过1000万方；再看商业物业营收，21家企业中有12家营收实现同比增长，其中，中海地产、新城控股、粤海投资、旭辉控股增幅超10%；4家未披露商业物业营收变幅；5家营收下降，当中，中国金茂、大悦城下降原因为发行消费REITs项目收入未纳入报表，而其它三家或因出售资产、或因项目调改、或因宏观市场尚待复苏等导致营收下降。

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　　“知不足而奋进，望远山而前行”。多家房企在财报中表示，将积极从房产开发建设向综合服务转型，商业地产方面轻重并举，构建商业物业及资产管理的第二增长曲线年上半年具体运营情况，一起看下。

　　新增16个，总项目数达151个，在管面积新增70万平方米，商业资产经营总规模达505万平方米。

　　“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统提升品牌价值。2024上半年，该公司资产经营方面实现营收22.57亿元，同比增长3%，资产回报率和运营规模得到双重提升。

　　26.03亿元（不含酒店），同比减少3.60%；毛利率61.91%，同比减少0.99个百分点。

　　45个商业项目（重资产30个+轻资产15个）。截至报告期末，该公司在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；其中包括21个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约302万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19.3万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11个，总商业面积约120万平方米。

　　该公司购物中心销售额196亿元，同比增长14%；客流量1.7亿人次，同比增长24%；平均出租率94%。

　　将大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重并举，推动REITs发展，强化竞争优势。

　　44个投资性物业及酒店，其中包括成都悠方、成都摩方、广州悠方、广州悠方天地、上海悠方、佛山悠方天地、北京摩方等11个商场；广州合景国际金融广场、环球都会广场和环汇商业广场，广州科盛广场及彩汇中心，上海环球都会广场，北京合景国际金融广场和领汇长安，广西合景国际金融广场等9个写字楼；开发和管理酒店24个（含加盟门店）。

　　22.52亿港元，占集团营业额的16%。截至2024年6月30日，该集团拥有20项（2023年12月31日：20项）投资物业。

　　2024年上半年，除房产开发业务外，华润置地经常性收入合计为200.0亿元，同比增长9.0%；营业额占比为25.3%，提升0.2个百分点。其中，经营性不动产业务营业额为114.7亿元，同比增长7.0%；经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为77.4%，同比提升0.3个百分点。轻资产管理业务营业额为58.9亿元，同比增长17.6%；生态圈要素型业务营业额为26.4亿元，同比增长0.8%。

　　该集团购物中心上半年租金收入94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1个百分点。期内6个购物中心开业，综合开业出租率达97.8%；截至2024年上半年，华润置地旗下在营购物中心为82个，购物中心总建筑面积1,045万平方米，同比增加28.6%，权益建筑面积798万平方米。2024上半年，在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。

　　2024年上半年，该集团写字楼营业额9.5亿元，同比下降4.9%，写字楼出租率75.0%，同比下降6.8个百分点，华润置地表示，出租率下降主要受近期刚入市的济南置地中心T1还处于出租率爬升初期影响。截至2024年6月30日，写字楼总建筑面积136万平方米，同比增加7.7%，权益建筑面积105万平方米。新开业写字楼1座，在营写字楼数量达到21座。

　　商业土地储备面积679万平方米，占比73.2%，在建及规划中购物中心46座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

　　在营购物中心82个（同一项目的多个分期合并计数），已有25个城市实现2个及以上购物中心布局。2024下半年，计划在北京、深圳、南京、西安、长沙等地新开约10座购物中心。预计2027年末，在营购物中心将增加至110个。

　　316.8万平方米，同比增长5.7%。该等物业于回顾期内录得租赁及相关服务总收入约11.2亿元，同比增长4.4%。

　　财报显示，金地商置集团（含联营及合营企业）持有在营运的商办项目总建面约107万平方米，期内录得租赁及相关服务总收入约6.06亿元，同比增长8.3%。主要物业出租率方面，深圳威新科技园1、2期上半年平均出租率约89%，深圳威新科技园3期出租率约82%。深圳威新科技园1、2、3期入驻企业包括英特尔、英伟达、巴斯夫、腾讯、伟创力等大型上市公司。

　　同时，金地商置（含联营及合营企业）持有在营运的产业园总建面约185万平方米，主要包括上海松江生命科学园、苏州木渎智造园及天津西青智造园等20余个项目，期内录得租赁及相关服务总收入约3.99亿元。稳定运营期的产业园项目的平均出租率约91%。值得注意的是，2024年7月31日晚间，金地商置曾发布公告，拟出售4个位于上海的产业园项目的全部股权，预计本集团净回款约5亿元。据介绍，4个产业园项目均为成熟运营资产，分别位于上海松江、嘉定和宝山区，总可租赁面积43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。

　　运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%，利润占比提升至80%以上。

　　66.1亿元（不含北京长安天街），商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.4%、19.8%和1.8%，即51.8亿、13.1亿和1.2亿。

　　91座商场，已开业商场建筑面积为829万平方米（含车位总建筑面积为1,076万平方米），整体出租率为96.0%。2024上半年，龙湖商业运营商场销售额为342亿元，同比增长12%，平均日客流295万人次，合作品牌数达6800+家；按照惯例，龙湖在财报中呈现在营商场的建筑面积、租金及出租率。

　　龙湖集团在营商场租金收入53.2亿元，同比增长6%；其中“天街”产品线%；且上半年租金收入破亿元的商场有14家，破2亿元的商场有2家，均是各地的“天街”商场。“天街”中营收前10名依次是北京长楹天街、重庆北城天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街I期、重庆时代天街I期、杭州金沙天街、杭州西溪天街、上海宝山天街、重庆时代天街II期、重庆金沙天街，均是位于一二线核心商圈的成熟运营期商场。亮眼成绩的背后是项目运营团队紧跟市场趋势，通过项目改造升级及运营，调整业态结构与品类，从而增强消费粘性，带动商户经营提升，进而持续创造租金收入及利润的增长。

　　龙湖商业将坚定轻重并举战略，持续深化在核心城市的网格化布局。下半年将有包括合肥高新天街、天津梅江天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、海南海口天街等的约10座商场开业。

　　房地产租赁占比36%；房地产销售占比27%；物业服务占比23%；酒店服务占5%；金融服务和其他占比9%。

　　28.41亿元，包括合并报表范围内21.96亿元，以及合并报表范围外6.45亿元。长期持有物业出租毛利率为71.94%。

　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩L+PLAZA、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2024年6月，主要商业物业总建筑面积61万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+MALL出租率为71%；陆家嘴96广场出租率为81%；陆家嘴1885出租率为98%；花木陆悦坊出租率为97%；金杨陆悦坊出租率为69%；前滩L+PLAZA出租率为83%。

　　期内，该集团实现物业管理业务收入约14.7亿港元，较去年同期上涨3%，毛利率约17%；同时，拥有苏州万豪酒店（设有302间客房），巢湖深业半汤温泉度假酒店（设有27间温泉别墅），巢湖深业温泉假日度假酒店（设有203间客房）、深圳深业上城无印良品酒店（设有79间客房）、深圳文华东方酒店（设有178间客房）、深圳妇儿大厦憬居（设有194间客房）等6家运营酒店。期内，该集团实现酒店经营收入（其他经营分类项下）约2.1亿港元，与去年同期持平。此外，该集团受委托管理1家控股股东旗下的酒店，另有5家在建酒店在筹备中。

　　深圳上城，该商场期内新签约18家品牌首店，开通深港直通巴士，2024上半年客流破千万，销售额达21亿元；由于深业上城与笔架山体育公园、莲花山公园无缝连接，「公园+商业」消费场景初步成型。

　　约47万平方米的待开业商办和产业空间陆续进入运营期。下半年着力推进湾中新城商业水街的开业筹划，加大招商力度，加快完成集团商业品牌产品线搭建。酒店管理方面，加速「憬居」品牌样板店打造，推进武夷山憬居康养度假酒店试营业。而深业运营IPO将根据资本市场动向，综合分析研判上市时机。

　　2024上半年，世茂集团酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务收入为60.21亿元（2023年上半年：60.00亿元），较2023年上半年增加约0.4%。其中，世茂集团旗下的世茂服务物业管理服务收入27.61亿元，同比增长5.7%；世茂酒店上半年实现总收入10.7亿元，同比增长1.4%；

　　各板块运营方面，财报显示，世茂集团拥有已开业自持酒店24家，包括上海康莱德酒店、上海佘山世茂洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店、厦门康莱德酒店、武汉世茂希尔顿酒店、上海佘山茂御臻品之选酒店、福州世茂洲际酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、沈阳世茂希尔顿酒店、长沙世茂希尔顿酒店、世茂成都茂御酒店等，共有客房数量8,200余间。另外，租赁直营酒店有4家，包括武汉江滩世茂凡象酒店、上海虹桥世茂睿选尚品酒店、成都中心世茂睿选尚品酒店、上海松江世茂睿选酒店，客房数量近800间。世茂集团表示，得益于国际航班的持续恢复、境外客源市场的需求复苏，世茂酒店呈现逆势增长势态。尤其是上海南京东路步行街的上海康莱德酒店，总收入同比增长18%；香港国际机场区域的香港东涌世茂喜来登酒店和福朋喜来登酒店，总收入同比跃升43%。

　　上海世茂发展商业房地产。报告期内，该公司在管商业项目累计销售额较去年同期下跌5%，客流则同比增长8%；截至2024年6月末，整体出租率接近90%，较上年末持平。在管写字楼方面，受租户降本外迁的影响，整体出租率出租率近75%，低于上年末出租率水平5-6个百分点。2024年上半年，世茂集团商业运营收入同比减少约4.07%至8.26亿元。租金收入6.25亿元，同比减少1.3%，而与商业运营相关的服务收入2.01亿元，同比减少11.8%。

　　45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，占比59.04%，整体出租率94.2%，同比基本持平。

　　197个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,106万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为224.9万平方米。其中印力累计开业71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为71.4万平方米。

　　与此同时，部分存量项目通过制定专属服务方案、项目改造焕新、提升品牌丰富度、持续优化配套业态、打造夜经济氛围等系列举措，客流、商户销售额及项目营收得到提升。截至6月底，万科集团已与超过12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3086.4万，月度活跃会员数量超过341.4万，上半年月活同比增长16.9%。

　　大宗资产和股权交易，导致部分交易价格低于账面值。1-7月，万科共实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中包括，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费Pre-REIT基金。

　　综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。

　　综合住宅组成部分的商业业务，确保重点项目顺利开业，推动重难点项目专项解题和经营改善，保障重点融资、交易项目的NOI（净营业收入）水平，促进REIT回报表现和资产价值提升。

　　公司将持续开展资产交易和REITs发行工作，以实现经营性资产健康变现，积极回收资金。此外，公司还将致力推进融资模式转换，从统借统还的主体信用融资模式，逐步转换成以项目和资产信用为主的融资模式。

　　购物中心收入约19.13亿元；超市业态收入约13.04亿元；房地产业务收入约1.53亿元。购物中心占总收入比重已达52.5%。

　　11家，分别坐落于湖北武汉、襄阳、仙桃、黄石、十堰、老河口及江西南昌等核心商圈，购物中心总建筑面积约为233.1万平方米，自有物业建筑面积约217.8万平方米。超市业态拥有68家门店，其中武汉市内门店32家，市外省内门店36家，省外门店1家，包括鄂州、荆州、黄冈、襄阳、宜昌、十堰、孝感、黄石、咸宁、仙桃及江西南昌，超市门店总建筑面积约为50.19万平方米，自有物业建筑面积约为12.03万平方米。公司自有物业总建筑面积约为229.83万平方米。

　　成立商管公司，以“轻资产”模式输出武商品牌，首个轻资产项目落子黄梅。据悉，“武商黄梅中心”项目将打造武商首个“轻资产样板店”。与此同时，南昌洲际酒店土建主体已完工。此外，该公司还设立集团股权投资基金。

　　武商集团也加快旗下购物中心转型升级。果断关闭毗邻武商梦时代的亚贸广场购物中心。其他区域购物中心全面启动招调业改工作，如武商MALL加速区域调整，升级国际名品形象，LV大店焕新登场；武商MALL·世贸全力打造“黄金珠宝文化品质第一城”，周大福自营店首店开业；南昌武商MALL六大奢品开业，尤其周年庆期间，江西首店Cartier、ZEGNA双奢同开，助力周年庆同比实现两位数增长。

　　6座吾悦广场开业，截至2024年6月末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到201座，吾悦广场开业面积达1,527.98万平方米，出租率达97.24%。已布局上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。

　　商管收入的稳定提升，是公司穿越周期、用时间换空间的基本盘。2024年下半年，吾悦广场将持续发力，通过深度运营焕新商业能力，推动商业革新。公司商管将积极探索大运营体系下深度运营的拆解及落地，形成有辨识度的深度运营策略并持续迭代。

　　新城建管持续结合多年开发建设运营经验，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，多维度构建深度且全面的开发运营保障机制，为委托方提供从商业地产获取、开发到运营的一站式解决方案，围绕资产升值构建大运营体系，实现商业开发和商业经营全链条业务闭环。为客户提供持续的商业资产运营管理。

　　7.89亿元，按年增加10.1%。租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。

　　32项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为228.2万平方米及166.48万平方米，其中已出租的投资物业27项，总建筑面积及应占建筑面积分别约为174.07万平方米及129.15万平方米。

　　豫园股份业务主要包括珠宝时尚、文化饮食、酒业、大豫园文化商业发展、美丽健康、国潮腕表、复合功能地产、复悦生活等多个业务板块。2024年上半年，该公司实现营业收入275.72亿元，较上年同期收入274.44亿元增加0.47%，归属于上市公司股东的净利润11.42亿元，同比减少48.53%，主要因为报告期内处置子公司带来的投资收益较去年同期减少所致。

　　细分来看，豫园珠宝时尚集团上半年营业收入204.7亿元，与去年同期基本持平，占该公司整体营收的74.2%，是其核心消费产业；餐饮业务实现营收6.5亿，同比下降10.1%；酒业分舍得酒业和金徽酒两项，上半年营收分别达到32.7亿和17.5亿，分别实现归母净利润5.91亿及3.0亿元；表业在海外营收高增长的带动下实现营收3.7亿，同比增长11.7%；

　　豫园商城一期上半年客流与销售双升，总销售额达16.8亿，同比增长31%；入园客流1,897万，同比上升22%。豫园股份表示，豫园商城一期GMV持续创新高，未来豫园商城一期、豫园商城二期及豫园商圈福佑路地块项目将形成大豫园片区联动开发，构筑具有国际影响力的东方文化地标。

　　“拥轻合重”的策略，拥轻指商管+物管沉淀轻资产运营能力，加速外拓；合重则是指以轻驭重，探索泛地产基金、股权合作等模式，打造产业招商及运营规模化复制能力。豫园股份强调，拥轻合重并不是说后续不再投资，公司仍然会关注参与一些收益特别好的投资机会，比如上述投拓三亚核心区的项目。2024上半年，复悦生活商管整体净经营收入约1.8亿，同比提升35%；收缴率97%，同比提升3个百分点；出租率90%，同比提升4个百分点。

　　全球化是豫园未来发展布局的重点方向，表业海外渠道在上半年取得显著增长，珠宝时尚相继在三亚海棠湾免税门店签约、合作购物中心合作推进、签约中东两个核心经销商、升级巴黎和米兰门店形象；南翔出海规划落地，里斯本、巴黎、伦敦等开店计划持续推进。

　　13.31亿元，同比上升4.8%。其中，其直接持有的商业物业租金收入约2.97亿元，同比上升41.3%，主要为广州环贸中心及武汉国际金融汇租金收入增加所致；集团持股38.88%的越秀房产基金实现经营收入约10.34亿元，同比下降2.5%。具体来看，越秀房产基金写字楼业态上半年实现租赁收入约5.82亿元，同比下降5.0%，零售商场同比上升2.4%；四季酒店、雅诗阁公寓实现收入2.54亿元。白马大厦批发市场实现出租率为95.6%，同比上升5.1个百分点，实现收入1.11亿元，同比上升3.4%。

　　除此之外，上半年，越秀地产集团持股66.95%的越秀服务实现营收约19.6亿元，同比上升29.7%；实现股东应占盈利约2.78亿元，同比上升12.1%；越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达8,881万平方米，在管面积6,667万平方米。社区增值服务收入达约6.46亿元，同比上升61.2%。

　　物业投资业务收入7.93亿港元，同比增加10.9%；物业投资业务税前利润（不包括投资物业公允值变动及净利息收入）4.48亿港元，同比增加11.8%。

　　广州天河城广场、番禺天河城购物中心、广州动漫星城及天津天河城购物中心属粤海天河城持有，而深圳天河城及粤海天地则通过承租方式运营。上述物业投资业务可出租面积共58.49万平米，其中，该集团处于成熟运营期的项目出租率较高，如广州天河城购物中心、天津天河城购物中心、广州动漫星城等，均在97%以上。尤其广州动漫星城由于在二次元业态及丰富业态的积极布局，本期末出租率接近满租状态。

　　资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。财报显示，报告期内，该公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

　　分业态来看，该公司产业园业态产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。期内，新入市2个产业园，截至报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米，布局国内核心一二线上半年，公司产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%。

　　38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。2024上半年，该公司集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%。

　　19.7亿元，比上年同期增加0.3亿元或1.4%；成本费用8.7亿元，比上年同期减少0.2亿元或2.1%；实现利润总额9.2亿元，比上年同期增加0.5亿元或5.4%。扣除非经常性损益后，该公司实现利润总额9.0亿元，比上年同期增加0.4亿元或4.4%。

　　按建筑面积计算，写字楼租金为351.06元/平米/月；商城租金达574.68元/平米/月，超过19元/平米/天。稀缺地段及高水平运营力构筑了国贸中心难以憾动的独特竞争优势。

　　8.61亿元，占总收入的4%，同比减少9%，主要是由于长沙览秀城成为华夏金茂商业REIT的底层资产，其收入不再纳入中国金茂财务报表；酒店经营收入8.85亿元，占总收入的约4%，同比减少17%；金茂服务收入14.91亿元，占总收入的约7%，同比增加10%。

　　写字楼与购物中心为核心，此外，还包括长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理。在商业物业收入构成中，写字楼收入为17.6亿元，同比增长6.4%；购物中心收入为11.1亿元，同比提升57.6%，期末出租率达96.6%；长租公寓收入为1.2亿元，酒店及其他商业物业收入为5.5亿元。

　　中海地产轻资产管理业务实现规模化发展，期内新签约管理三个外部商业物业，分别位于北京、深圳等高能级城市的核心地段。截至2024年6月末，中海地产商业运营规模为871万平米，其中，自持写字楼和购物中心合计占比86%。

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