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2024年房地产行业展望

发布时间：2024-07-06  人浏览

　　11月15日，国家统计局发布了最新的房地产行业统计数据。2023年1-10月，全国房地产开发投资9.6万亿元，同比下降9.3%。从数据来看，2023年的房地产行业仍未见底。不过，与此同时，7月政治局会议首次定调房地产行业供求关系发生重大变化，叠加城中村、保障房等重大战略的推进，房地产行业的新模式正在拉开序幕。房地产行业的未来关系到下游众多设计和施工企业的市场前景，2024年的房地产行业会如何发展？

　　新房销售延续弱表现。2023年1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%。商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%。目前的商品房销售面积约是2015年的水平，销售金额约是2017年的水平。

　　不同区域不同城市分化明显。从区域来看，东部地区和东北地区商品房销售面积相对下降较少，分别下降了6.1%和2.8%；中部地区表现最弱，商品房销售面积同比下降11.4%。从城市来看，根据华泰证券的统计，2023年1-10月，60城新房累计成交面积总计同比下降12%。其中，一线%，二线%，三线%，城市分化明显。

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　　二手房成交复苏，后续关注其对新房销售的促进作用。根据华泰证券的统计， 2023年1-10月，26城二手房累计成交面积同比增长26%，修复进程明显好于新房。其中，一线%，二三线城市表现更优。

　　购买意愿的下降是需求端复苏弱的主要原因。宏观经济表现偏弱、居民杠杆率处于相对高位以及对房地产价格下行的预期等综合因素造成了房地产购买意愿的不足。根据中国人民银行2023年三季度的数据，未来三个月居民选择购房比例为17.1%，过去5年持续下降。虽然在多轮房地产救市政策出台后，各地房地产限购限贷等政策放松数量已创历史新高，但对需求端的刺激仍显不足，预计后续需要更多时间并配合宏观经济的改善才能根本性扭转需求弱势。

　　竣工面积增长，施工面积和新开工面积持续下降。2023年1-10月，房屋竣工面积5.5亿平方米，同比增长19.0%；房屋施工面积82.3亿平方米，同比下降7.3%；房屋新开工面积7.9亿平方米，同比下降23.2%。竣工面积的明显增长主要缘于“保交楼”的带动，而新开工面积的下滑则反映出市场需求疲软下的供给弱化。

　　土地成交连续3年大幅下降，地方财政压力加大。2021年，300城市宅地成交规划建面9.0亿平方米，同比下降23%。2022年，300城市宅地成交规划建面6.1亿平方米，同比下降32%。其中，还包括了不少城投拿地的“假供给”，实际市场有效供给降幅更大。2023年1-10月，300城市宅地成交规划建面2.6亿平方米，同比下降34%。土地成交的持续下降会导致后续新开工项目和新增供给的持续下行，造成供给进一步缩量。

　　华东地区是土地成交主力，长三角是热点。2023年前三季度，华东区域宅地成交建面占全国总成交建面的49%，金额占54%。2023年前三季度土地成交建面TOP30城市中有12个长三角城市；TOP10中有4个长三角城市。全国土地成交建面TOP10城市为西安、杭州、成都、盐城、南京、上海、广州、北京、天津、郑州。

　　10月20日，郁亮在万科2023年度媒体会上发表了对于房地产行业的看法。一是房地产行业还有需求，但是存在区域性、结构性差异。根据第七次人口普查调查数据，中国城镇人均居住面积38.6平方米，但是存在东部和中西部、大城市和小城市的差异，例如一二线平方米。并且，人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果拿使用面积折算，仅仅相当于40年前日本的居住水平。郁亮认为，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。

　　二是高品质是未来产品要求。当前，有63%的城市住房还未配备电梯，随着生活水平提高，住房市场需求已经从“有没有”走向“好不好”的阶段，满足多样化和改善型需求的高品质建筑是未来产品开发重点。房地产行业未来仍将是中国经济的支柱产业之一，会存有相当大的市场容量。

　　不过，房地产行业的复苏需要更多时间，预计2024年房地产销售前低后高，投资延续负增长，2025年或将企稳复苏。从需求端来看，今年下半年到2024年上半年的房地产销售将依然处于筑底阶段，叠加今年上半年是一个相对高的基数，2024年上半年的同比数据预计相对较低，2024年下半年预计会逐步改善。原因之一是房地产政策的全面调整和其他稳经济政策或将能为市场注入长期信心，原因之二是基数效应也将放大这一变化。

　　因此，2024年的房地产销售预计前低后高。从供给端来看，2023年1-10月新开工面积同比下降23.2%，在明年上半年销售依然处于筑底阶段的判断下，新开工面积也将维持相对低位。施工面积作为存量指标，在2023年新开工收缩、竣工加速的环境下，叠加2024年新开工面积延续负增长，施工面积或将进一步下探。从投资端来看，房地产投资的主要组成部分为土地购置费和施工建设费。土地购置预计在2024年仍旧下行，因此2024年房地产投资预计将惯性下滑，2025年或能企稳复苏。

　　从房地产政策走向来看，7月政治局会议对房地产行业重新定调提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”新定调下，除了少数一线城市和高能级城市，其他城市限购限贷政策基本全面放开，针对房地产行业的金融支持政策也正陆续推出。长期来看，我国房地产行业开始逐步迈入“市场归市场、保障归保障”的住房双轨制的新阶段。

　　展望未来，一方面，目前我国住房需求仍然具有较大规模，但需求结构正在分化，住房单轨制中供应端的单一化产品没法满足不同的需求，而需求端的一刀切政策又难以满足合理需求，房地产宏观调控政策的调整势在必行。

　　另一方面，需要注意到我国面积广阔、人口众多，我国不能完全复制新加坡的住房双轨制模式，需要因地制宜、循序渐进地推进。预计住房双轨制将主要在财政实力较强、住房需求矛盾突出的一二线城市进行。相关地区的保障房建设将力度更大，同时保障房的筹集也更加多元化，包括新建、改造和收购等，其中包括收购部分房地产开发商的存量商品房，同时达到去库存、保主体、稳民生的效果。

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