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芒果体育MGTY市场环境有利于房地产业发展

发布时间：2024-01-05  人浏览

　　2023年的广州楼市，用“风云变幻”来形容也不为过。广州打响了一线城市限购松绑的“第一枪”，一二手楼市成交量在政策的刺激下陡然增加。房贷的多次下调，让购房者的压力也小了不少。土地市场的不限价，让2023年年末最后一次土拍，刷新了广州楼价的“天花板”，让业内看到了信心和希望。而容积率新规让未来房子空间更大，考验开发商的时候到了。此外，旧改全面提速，让城市空间用提升，城市建设正进入高质量发展的快车道。可以说，市场环境越来越有利于房地产业发展。

　　2023年9月20日晚，广州发布通知，对于广州市的限购政策进行调整，6个核心区域保留限购，其余城区不再执行限购政策。这也意味着解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。广州也成为当时首个大规模放松限购政策的一线城市，打响了一线城市限购松绑的“第一枪”。

　　点评：几大放松限购的区域，直接刺激了楼市成交量大增，其中番禺区成交数据表现最好。由于番禺过去十年来交通、商业、教育等配套完善成熟，吸引了众多自住买家，尤其是新广州人。如今放松限购，让番禺楼市加速回暖。广州中原研究发展部数据显示，2023年10月，番禺新房共成交1707宗，环比增长192%，位列广州市第一。不过，2024年是否会继续保持成交上扬，取决于信贷政策以及价格下探的空间。

　　2023年9月，广州将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。因此，二手房挂牌量和成交量大增。广州市房地产中介协会数据显示，2023年11月(统计周期为2023年10月26日至2023年11月25日)，广州市二手住宅整体网签(中介促成+自行交易)成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平方米，环比分别增长8.77%和7.23%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万套。另据广州中原研究发展部监测数据，11月二手住宅网签套数创下年内第二高位。

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　　点评：一些持有2~5年的二手房，后续交易也可以获得增值税豁免的优惠，即不需要缴纳增值税。这一做法理顺了二手置换交易环节，有助于降低置换改善需求的交易税费成本，也有助于激活这类需求的入市。

　　2023年11月21日，广州公共资源交易中心官网显示，黄埔区挂牌2023年第四批次土地出让的首宗宅地，该地块起拍总价为39.47亿元，土地面积为37711平方米，预计将于2023年12月22日出让。在该地块的公告内容中，出现了“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”，并未设置地块最高成交限价。此外，2023年11月22日，广州市规划和自然资源局的工作人员向《华夏时报》记者表示，现在广州没有设置土地成交最高限价了，像越秀、天河区也不设置了。这也意味着，广州官方明确土地不限价。据悉，广州住宅用地实施最高限价机制源于2021年。当年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的“双集中”供地，这22城里就包括了广州。2021年4月，广州进行第一批集中供地，推出48宗住宅用地，其中45宗地设定最高溢价率为45%，其余3宗溢价率设定在20%~40%之间。

　　点评：去年以来，广州土拍市场冷热分化明显，冷门地块乏人问津，热门地块则纷纷触顶摇号。改为“价高者得”之后，意味着今后房企在广州想要拿到好地块，将从原来的“实力+运气”改为完全“凭实力”，热门地块的竞争将会更加激烈，也更考验房企的算账水平。此外，广州“取消地价上限”，有望进一步提升核心区土拍热度，促进市场预期的边际改善，带动新房市场回暖，加快市场筑底进程。

　　2024年1月1日起，多数存量房贷利率将迎来下调，调整幅度为10个基点，即从4.3%降至4.2%。据测算，房贷利率下降10个基点后，以贷款100万元、期限30年、等额本息方式还款的个人贷款为例，每月的月供将由4948.71元降为4890.17元，减少58.54元；利息总额将从78.15万元降为76.05万元，减少2.05万元。回顾2023年9月下旬，中国人民银行和国家金融监督管理总局发出通知，对超过22万亿元的存量房贷进行调整，平均房贷利率降幅达到0.73个百分点，惠及1.5亿人。据统计，2023年迎来了3次降低存款利率，1年期及以下、3年期、5年期存款利率分别降低25、50和60个基点。

　　点评：很多购房者也从5%以上甚至6%的利率“高岗”上得到贷款利率下调，大幅度地减少了购房者们对房贷的还款压力。同时，不少购房者的房贷利率降至4.3%。利于刺激购房者入市，促进房地产市场发展。

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　　据广州市住房和城乡建设局消息，自2023年年初首批城中村改造项目开工以来，全市新批复文冲东、庙头村、湖中村等城中村改造项目13个，里仁洞村、车陂村、火村二期等改造项目先后取得新进展，2023年共有12个城中村改造项目开工。近日，《广州市城中村改造条例》正式面向社会征询意见，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。针对当前城中村改造工作新趋势，目前广州正在制定多项相关配套政策，已在土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等6个方面形成政策供给。

　　点评：旧改的提速，可以盘活城市土地资源，节省出有效的空间进行再建设，促进城市空间高质量发展。不过，城中村改造规模大、周期长、资金需求量大，需要更多市场主体的参与。

　　2023年11月15日，《广州市建筑工程容积率计算办法》发布，重新规范规划管理中容积率建筑面积的计算标准。新规不仅鼓励设置入户花园、大进深多功能阳台，而且还增加客厅、起居室挑空层高。此外，部分“建筑公共开放空间”不计容，并设置屋顶花园、公共活动空间。

　　点评：容积率新规对于购房者而言，是极大的利好。要么同样的资金买到更大面积的房子，要么以更少的资金买到同样的面积。例如，原本300万元可以买80平方米的3房2卫单位，实施新规后，赠送的面积增多，那么300万元可以买3+1房2卫单位，空间更加宽敞舒适。对于大平层户型会直接升级，预计户户带30平方米以上的花园露台，可以用于休闲、健身、种植等多种用途，在家也能感受自然氛围，居住更加舒适。

　　2023年12月29日，海珠区琶洲西区一宗地块公开出让，经过5个多小时、85轮的竞价，越秀地产战胜8家竞争对手，成为新晋广州楼面价最高的所有者。据悉，琶洲西区这次推出的地块是仅有3万平方米的小地块，但因其独特的地理位置受到了房企的热捧。最终，以约22.7亿元的总价、约7.57万元/平方米的单价拿下，溢价率高达59%。

　　点评：从此次土拍情况来看，土地市场呈明显分化趋势，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价。尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定资源优势且具备打造高端产品潜力的地块更加受到房企青睐。这也与近几年广州高端产品去化提升显著、豪宅产品去化效果较好有关。这也坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心。