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柴强：房地产未来持续发展仍有坚实支撑

发布时间：2023-11-29  人浏览

　　房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的总量及其在整体经济中的占比很大，特别是随着房地产发展新模式的逐步建立，房地产市场和房地产业将转型升级，实现高质量、可持续发展。在日前新华社、央视的“权威访谈”中，住房城乡建设部明确提出，“当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑”。这不仅增强了未来房地产发展信心，还巩固了房地产市场企稳回升态势。房地产未来持续发展仍有坚实的支撑，可以从以下方面来认识。

　　一是住房需求从“有没有”转向“好不好”，居民有较强的改善居住条件的愿望。这不仅要求未来新建的是“好房子”，还需要对现有的一些“差房子”进行更新改造。我国大城市特别是超大特大城市在快速发展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。为推动城市高质量发展，有效消除安全风险隐患，改善城乡居民居住环境条件，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市，亟须对城中村实施改造。

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　　二是住房供求总量基本平衡，但结构性不足问题仍然存在。住房问题已经从过去意义上的总量不足，转化为结构性的供给不足、结构性的供需矛盾。目前，我国城市人均住房面积低于城镇人均住房面积，特别是大城市人均住房面积普遍较小。第七次全国人口普查数据显示，城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米。住房是不动产，且人口在城镇之间流动特别是从中小城镇流向大城市是长期趋势。因此，大城市以及人口增长或人口流入多的城市，还有较大的住房需求量。

　　三是我国的城镇化率仍有提升空间，会带来一定的住房新增需求。虽然近年来城镇化速度有所放缓，但城镇化率尚未达到峰值。截至2022年年底，我国常住人口城镇化率为65.22%，发达经济体的城镇化率一般在80%以上。据估算，我国城镇化率至少要达到75％才能基本稳定下来，与现在相比还有10个百分点的提升空间，这必然会带来一定的城镇住房需求。

　　四是与一些发达经济体相比，我国城镇人均住房面积存在一定差距。我国城镇人均住房面积的数据是建筑面积，包含公摊、墙体等面积；发达经济体一般是使用面积。建筑面积明显大于使用面积，二者的比例基本为1：0.75。目前我国城镇人均住房建筑面积为40平方米左右，折算为使用面积约为30平方米，与发达经济体的人均住房使用面积还有一定差距，这说明我国城镇人均住房面积还有提升空间。

　　五是基于房屋使用寿命的年正常更新量很大。目前我国城镇存量住房规模很大，有关数据显示，建筑面积约为350亿平方米。按住房平均寿命50年计，每年有2％的更新需求量，则每年需要新增建筑面积7亿平方米左右。

　　六是房屋自然损毁灭失以及国防设施建设、交通基础设施建设等公共利益需要征迁，带来“被动性”住房需求。参考国内外相关经验数据，估计这类住房需求量每年为住房总存量的近1％。加上上述年正常更新量，每年需要新建住房建筑面积的“基本盘”在10亿平方米左右。

　　此外，受人们买涨不买落、持币观望等因素影响，推迟、积累了一些购房需求。随着今年8月末“认房不认贷”“居民换购住房个人所得税优惠”“降低首付比例和利率”“城市因城施策自主调整住房限制性措施”等一系列政策措施效果逐渐显现，相关政策进一步优化完善，打消了购房人顾虑，提振了市场信心，推迟、积累的购房需求将逐渐被释放。如果加上住房租赁消费以及参考国际比较通行的做法，在GDP核算中按“虚拟租金”计算居民自有住房服务，住房消费规模会更大。

　　日前，绿城中国（以下简称“绿城”）董事会主席张亚东在中国房地产科学发展论坛上，提出全员共创“好房子”标准、回归“好企业”初心、提高房地产行业市场化水平三大倡议。

　　安徽省铜陵市住房城乡建设局日前透露，2023年，铜陵市计划改造老旧小区36个，惠及居民15515户，建筑面积121.69万平方米。截至目前，36个老旧小区改造任务已全部完成。

　　中国人民银行27日发布消息称，中国人民银行等八部门近日联合印发通知，明确金融服务民营企业目标和重点，并提出支持民营经济的25条具体举措，持续加强民营企业金融服务，努力做到金融对民营经济的支持与民营经济对经济社会发展的贡献相适应。

　　践行使命，为了老旧小区的更新改造——记住房城乡建设部城市建设司社区建设处

　　住房城乡建设部城市建设司社区建设处（以下简称“社区处”）将老旧小区改造作为为群众办实事的着力点，以“小切口”解决“大民生”，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

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　　今年8月，宁夏回族自治区固原市计划在市区范围内对已通天然气的116个居民小区实施户内燃气设施升级改造。截至目前，已完成1.7万台安防型物联网燃气表和1.7万个燃气自闭阀的安装工作。