芒果体育「中国」官方网站

黄奇帆3年前的判断竟精准预测了中国房地产的现状芒果体育app 芒果体育手机版

发布时间：2023-09-16  人浏览

　　最近，房地产行业的重磅消息可谓接连不断，新一轮城中村改造的推进、存量房贷利率的调整以及广州、深圳等各大城市先后官宣“认房不认贷”等等，均引起了广泛关注和热议。

　　比如“只涨不跌”的神话被打破、曾经耀眼的地产巨头深陷泥潭以及部分地区的房产销售面临疲软困境等等。

　　那么，究竟该如何看待我国房地产市场？当下这些难题背后的“症结”与“解药”又到底是什么？

　　其实，早在3年前，黄奇帆在其所著的《结构性改革：中国经济的问题与对策》一书中已经对上述问题给出了明确的回答和诚恳的建议。

　　众所周知，作为学者型官员，黄奇帆在主政重庆期间对房价的控制可谓全国楷模，财经领导岗位的丰富阅历，也让其对诸多复杂问题的认识带有很强的穿透性，读后往往让人深感“拨开云雾见真身”。

　　就此，我们将书中黄奇帆关于房地产行业的思考和判断整理成此文，文章虽时隔3年，但当下来看却依然不过时，反而展现出其高超的预见性，其中的建议与对策，也值得行业进一步深思与落实。

　　本文摘编自黄奇帆所著《结构性改革：中国经济的问题与对策》，正和岛经中信出版集团授权发布，原文略有删改。

　　房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生的角度看，还是从维护金融安全的角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。

　　从宏观尺度来看，过去几十年中，我国每年平均有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，每十多年就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在的不到20亿亩。

　　国家的判断是，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线。

　　为了保证国家战略安全，土地供应开始逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年供地700万亩，2017年计划供应600万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。

　　此外，从结构角度来看，国家每年的批准供地中约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，线，这部分又一分为三：

　　55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右用于工业建设，实际给房地产开发的建设用地只有城市建设用地的15%，在全部建设用地中只占10%左右。

　　相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%的情况，我国的工业用地显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。

　　从区域层次上看，城市住房用地也并不是向人多的城市多供应一点，人少的城市少供应一点，有时政府会逆向调控，对大城市有意控制得紧一些，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一些，这就造成了城市之间资源配置的不平衡。

　　然而，为什么在同样的通货膨胀下，有的商品涨价了，有的商品却跌价了？这与供给和需求的关系有关，对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，价格也可能跌掉一半。

　　一句话，货币膨胀是房价上涨的必要条件而非充分条件，是外部因素而非内部因素。

　　住房毕竟是附着在土地上的不动产，地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，所以地价是决定房价的根本性因素。

　　现行的土地拍卖制度是20世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是能够在政府主导下避免腐败和灰色交易，实现公平公正。

　　但是拍卖制的特点是价高者得，实际操作过程中就会把地价越拍越高。而如果通过行政手段对土地拍卖价格进行封顶，又会与市场化交易规则相违背。

　　其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也随之越来越高。

　　城市拆迁的动迁成本会参照当地的房产均价来补偿，如果当地的房价是7000元/平方米，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价，这样的土地建成商品房的价格往往会到15000元/平方米以上。

　　整体来看，拍卖机制、土地供应短缺、旧城改造循环这三个因素相互叠加，使地价不断上升。

　　正常情况下，一个家庭用于租房的支出也最好不要超过月收入的1/6，用于买房的支出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，否则就会影响正常生活。

　　对一个城市而言，GDP也不能全部用来投资造房，每年固定资产投资不应超过GDP的60%，房地产投资不应超过固定资产投资的25%，否则就无法持续健康发展。

　　而目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然高于正常水平。

　　有些城市房子造得很多，但基础设施、实体经济、工商产业没有跟进，出现了“空城”“鬼城”等现象。一些地方的固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“撒手锏”，而固定资产投资的比重越高，失衡就会越严重。

　　2011年，全国人民币贷款余额为54.8万亿元，当时房地产贷款余额为10.7万亿元，占比不到20%，而这一比例正逐年提高。

　　2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额为26.9万亿元，占比超过25%。这意味着房地产占用了全部金融资金量的25%，而其贡献的GDP只有7%左右。2016年，全国贷款增量的45%来自房地产，一些大型国有银行甚至有70%~80%的增量来自房地产。

　　从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入实体经济，这是“脱实就虚”的具体表现。

　　近些年来，在中央和地方的全部财政收入中，房地产税费约占35%，考虑到房地产税费属地方税、地方费，与中央财力无关，其与地方财力相比较则所占比重过高。

　　全国10万亿元地方税中，有40%与房地产有关，加上3.7万亿元的土地出让金后，13万亿元左右的全部地方财政预算收入中，有近8万亿元与房地产有关。

　　其中租赁分为两类：一类是开发商开发后自持物业出租，比如新加坡70%~80%的居民租住在政府持有的公租房中；另一类是由小业主和老百姓购买后出租。

　　改革开放前，我国大部分居民住在政府、集体或企业的公房体系中，产权为公有，住户只有承租使用权。而近十年，我国开发的房产中90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，线%。

　　第一，作为的租赁者缺乏讨价还价的能力，业主可以随意地调整租金；第二，稳定性不够，业主可以随时收回房屋，让租赁者居无定所；

　　第三，租房者由于没有产权，无法享有与房产紧密捆绑在一起的教育、医疗、户籍等公共服务，不能享受与城市居民同等的国民待遇，例如租房者的孩子不能就近入学，户籍在买房入住几年后才能办理；

　　第四，在“有恒产才有恒心”的观念下，百姓认为租房是一种短暂的、过渡的、临时的办法。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。

　　如果按照国际上房地产运行的“1/6理论”，老百姓用6~7年的家庭年收入买一套房是合理的，但现实情况远非如此。

　　从均价看，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市的房价收入比往往已达40年左右，这个比例在世界上已经处于很高的水平。

　　这个时候往往会有人说，纽约的房子比上海还贵，伦敦海德公园附近的房价也比上海高，但不要忘了，伦敦城市居民的人均收入要高上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比仍在10年以内，我国却高得离谱！

　　考虑房价与居民收入比时，必须要用高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。

　　当然，大家经常说的房价高主要指在一、二线城市或者三线城市中的一些活跃城市，在各种原因的影响下，这些城市的房价收入比变高了进而产生了不均衡。

　　还有一个普遍情况是，在一、二线城市，由于土地供不应求，房产开发量也供不应求，在限卖限购的情况下其房屋库存去化周期只有三四个月，一旦放开便会无房可供；而有些城市的库存去化周期为十几个月，甚至三四年。

　　这也是一种不均衡，是一种资源错配。只有为供不应求的城市多提供土地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。

　　房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，政府和企业应当有比较明确的预测信息来进行供给。

　　比如，一个城市该建造多少住宅呢？对于有几百万人的大城市来说，人均住宅面积大致在40平方米，如果一个城市只有100万人，建造4000万平方米的住宅就足够了。如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就变成7000万平方米，这样肯定会过剩。

　　因此，政府规划时不能只追求短期GDP，应该以人均40平方米作为底数来确定总住宅面积，最多上下浮动10%~15%，不能由着房地产开发商蛮干。

　　一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，对大城市而言，每平方米写字楼的成本高一些，其资源利用率也会高一些，可以按每平方米4万元GDP来规划。

　　而一些城市的开发商在城市中大量兴建写字楼，一搞就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，而地方政府不加限制，这是乱开发、好大喜功的代表，是不吸取教训的失衡现象。

　　这指的是有的开发商在利益驱使下，将原来规划为写字楼的用地改建为住宅，原来规划为工业用地的改为商业用地，将原定1∶2的容积率改为1∶3、1∶4，甚至1∶10。

　　虽然这些行为最后都会被政府罚款，但是往往罚不抵收又法不责众，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，这类乱象都屡禁不止。

　　有的开发商销售房屋时把房子“切碎”卖或者搞售后返租，实际上是高息揽储的行为，但老百姓觉得很划算，容易上当，一旦出现坏账，这就变成了社会的不稳定因素；

　　有的开发商在融资时，不仅向银行借、向信托借、借高利贷、发债券，还把手伸向理财资金、小贷公司，甚至在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱；

　　还有的开发商把本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的项目一拖再拖，把地一直囤着，等十年后地价涨了十倍便可坐享其成。

　　我们知道，经济下行的时候，政府希望刺激房地产；房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下。

　　如果相关政策经常变动，就无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念和家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏，最后只能是南辕北辙。

　　另外，一些地方政府习惯采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候只是在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是政府在调控方面的缺陷。

　　长期来讲，房地产价格按GDP增长率和城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认线大机制，尤为重要

　　那么，应该用什么样的措施来实现房地产芒果体育 芒果体育直播的系统平衡呢？我认为当前有五项基础性制度尤为重要：

　　土地供应要做到“爬行钉住，后发制人”，不能根据长官意志和主观臆想去调控，且一个城市的土地供应总量一般可按100平方米/人来控制，这也应该成为一个法制化原则。（爬行钉住，指汇率按预先宣布的固定范围做较小的定期调整或对选取的定量指标的变化做定期的调整）

　　对于人均100平方米的城市建设用地，应有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要，工业用地应控制在20平方米以内，并且每平方千米要做到100亿元产值。

　　一般来说，楼面地价不要超过当期房价的1/3。如果地块周边当期房价为1万元/平方米，那么地价拍到3 300元/平方米时就要适可而止，否则就会人为推高房价。

　　正常情况下，开发商搞房地产的资本金和社会融资比例一般应该在1∶3，而现在全国房地产的平均融通量保守估计在1∶9，甚至有的开发商可能达到了1∶50。

　　整体来看，开发商在开发过程中发债券、从银行贷款的行为算是比较规范的，但有时候会通过私募基金融资，明股实债，有时候还会通过理财资金、高利贷来融资。

　　对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是合理设定首付与抵押之间的杠杆比。

　　高端有遏制，是指对别墅这样的高档住宅实行有差别的税收政策，如果普通商品房的交易契税税率是1%，那么别墅就收5%，如果三五年卖掉，交易契税可以再升到8%，香港就是通过不断递增的印花税税率让人不敢炒房。

　　党的十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。

　　国家曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设指出，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。

　　需要注意的是，开发商并不是不愿意持有房产搞租赁，而是开发商主要依靠的融资开发模式决定了它做不了持有房子的出租者。

　　我国人口众多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：

　　至于房地产企业该如何运行，如何与时俱进适应新时代要求，摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式，在我看来，这需要房地产开发企业摒弃八种运行方式。

　　开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。

　　比如，一个城市现有存量房已有3000万平方米，在建总量有2000万平方米，每年还再新开工500万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人口基数如果没有太大变化，未来人均住房面积就有70~80平方米，肯定会过剩。

　　规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。

　　房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一、二线城市行情不好可以向三、四线城市扩张，三、四线城市行情不好可以杀个回马枪到一、二线城市开发。

　　按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。

　　房地产开发是一个周而复始、滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。

　　房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计不用心、不下功夫、无特色，不能结合当地的文化元素因地制宜地设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。

　　过去，有一个20世纪80年代就在全国知名的房产公司，21世纪以来还在用20世纪80年代的设计图纸在全国20多个城市使用，造成几百万平方米的楼盘销售不畅的局面。

　　我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。

　　第一条原则，管好房地产投资占城市固定投资的比例，高潮时占比不超过25%，正常时控制在15%左右。

　　房地产投资项目的土地规划、设计、开工建设一般都是需要政府审批的。一个城市如果一年有1000亿元的总投资，房地产在任何时候也别超过25%。

　　管住这个，炒地王的事情就没了。地王的产生都是因为房地产企业背后有银行，所以政府的土地芒果体育 芒果体育直播部门，只要资格审查的时候查定金从哪儿来，拍卖的时候资金从哪儿来，只要审查管住这个，一定就管住了地王现象的出现。

　　而地王现象就是房价炒高的根本性原因，房价炒高的重要原因之一是政府没控制住地价，而地价控制不住的根本原因是开发商背着银行，高杠杆批租土地。

　　一般房价是地价的三倍。如果地价每平方米卖到3万元，那房价一般是每平方米9万元。假如某个地方现在的房子是3万元/平方米，如果楼面地价卖到1万元/平方米，批租以后这周围的房子不会涨价。

　　楼面地价不要超过当期周围房产价格的1/3。如果这个地方原来是2万元/平方米，现在已经到了3万元/平方米，政府卖的楼面地价的1/3就是1万元/平方米。总之政府不能推高，不要去主动地把1万元变成2万元。

　　第一套房子可以20%或30%的首付，70%或80%的抵押，而且就应该抵押。不要因为限购有意地不让老百姓抵押贷款，否则会打击老百姓买房的刚需。

　　第五条原则，任何一个地方造房子要控制住前面提到的人均住房面积、写字楼面积、商铺面积这“三个”总量。

　　整个房地产市场应该形成50%左右是商品产权房，50%左右是租赁房，租赁房里有40%是政府保障性公租房，60%是房地产企业的商业化租赁房，这样形成双轨制的一种商业、零售、销售、经营的状态。政府用这些市场化的调控方法，将使整个房地产秩序良好。

　　免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。

　　文明上网理性发言