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房地产行业深度：更新改造、芒果体育 芒果体育官网人均居住面积改善驱动未来住宅需求

发布时间：2023-07-11  人浏览

　　需求空间:我们考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%时，中性预期下(总和生育率为1.0，城镇化率达70%以前每年增加0.5个百分点)2023-2030年我国商品住房需求年均约为10亿平米:若采用乐观的城镇化发展假设《城镇化率达70%以前每年增加0.8个百分点)，则23-30年茂国商品住房需求年均为11.22亿平米。

　　住房增量空间细分情况:改善需求和更新改造空间有望支撑未来住宅需求企稳。(1)城镇化驱动需求:由于总和生育牵为1.0时，总人口呈下降趋势，而城镇化率的提升速度(达70%以前每年增加0.5个百分点)难以使城镇人口呈增长趋势，23-30年由域镇人口变化带动的域镇化驱动需求年均为-1.4亿平米: (2) 改善需求:2020年我国城镇人均居住面积为38.6平来/人，对比发达国家处于中上位置，仍有一定的改善空间，我们假设23-30年每年城镇人均居住面积增加约0.7平米/人，则年均改善需求为6.37亿平米:(3) 更新改造空间:目前我国存量住房中高房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高，至少3成住房待更新，我们假设23-30年更新率为1%，则年均更新改造空间为3.86亿平来。

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　　地产投资支撑因素:(1)库存:目前我国住宅库存位于低位，23年4月广义住宅库销比为11.16个月，显著低于历史中枢水平:(2) 资流动性:地产融资政策走向宽松，地产信用及资金未源略有边际改善，房地产开发资金来源自22年2月开始累计同比下降，至22年年底平均降幅超20%:23年房地产开发资全来源逐步向好发展，至23年4月累计同比下降6.4%，降幅大幅缩小。

　　总和生育率为1.0时的地产投资增速:(1)新开工面积:中性情况下(总和生育率-1.0、新开工面积/销售面积-1.1)，23-30年年均新开工面积为10.93亿平米:(2)竣工面积:预计在“保交楼，稳民生”的政策持续落地，房地产资全流动性边际改善的背景下，竣工瑞将得以修复，我们测算23-30年年均竣工面积为9.55亿平:(3)施工面积:以上一年施工面积、上一年竣工面积、当年新开工面积测算当年施工面积，23-30年我国地产施工面积增速中枢为1.6%:(4)房地产开发投资完成额:过往5年房地产开发投资完成额平均增速/施工面积平均增速为1.47,我们利用该系数以施工面积增速估算房地产投资增速，23-30年我国房地产投资完成额增速中枢为2.4%。