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芒果体育 芒果体育官网探索房屋养老金制度背后：房地产存量时代金融需求发生转变

发布时间：2023-06-29  人浏览

　　一样可以全生命周期进行房屋的维护。从宁波等地下发的相关文件看出，房屋养老金又称物业专项维修资芒果体育 芒果体育app 官网入口金，是指由业主按规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。

　　据21世纪经济报道记者了解，探索房屋养老金制度背后实际上是房地产从增量时代变为存量时代，房屋质量问题及物业维修资金不足问题显现，其相应的金融需求也发生了转变。即金融需求从提供开发贷、按揭贷，转到提供房屋和社区维护，房屋养老金制度也应运而生。

　　业内人士认为，探索建立房屋养老金制度，不仅能够改善存量房屋质量，还能更好地防范地产金融风险。

　　2022年4月29日，长沙发生一起特大居民自建房倒塌事件，建部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，其中指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

　　2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

　　“以长沙自建房倒塌事件为标志，如何加强房屋管理，尤其是房屋的建筑安全管理，这是后续房屋养老金制度的重点关注领域。”易居研究院研究总监严跃进表示，对于房屋养老金制度的讨论，和这两年房屋管理等有较大的关系，例如当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等。而此类制度的建立，需要考虑资金来源。

　　2023年“两会”部长通道上，住建部部长倪虹提出：“城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。如何化解这些问题？一方面，靠更新改造，消除隐患；另一方面，用现代科技加强人防、物防、技防，提高防范水平，保障人民群众生命财产安全。”此外，倪虹还提出要持续推进老旧小区改造，抓“3个革命”，“楼道革命”，“环境革命”，“管理革命”。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要推进倪虹所描述的上述工作，需要金融资源的支撑，换言之，即需要房屋芒果体育 芒果体育app 官网入口养老金制度。

　　“推出房屋养老金有急迫性。”李宇嘉表示，目前我国有500亿平方米的住宅，其中约300亿平方米是上世纪建设的，这意味着大量的房子开始进入“中老年”行列。过去20年，由于建房子的速度很快，房屋质量的问题在快速发展期被掩盖了。而现在房子质量问题、维护的问题开始显现，近期各地相继爆发出来的因装修产生的风险，与房屋质量有很大关系。但同时，既有的养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。

　　李宇嘉认为，房地产增量时代住建部门的任务是如何建设更多的房子，解决城镇化快速推进过程中的急剧扩张的住房需求，这个过程是房屋数量的扩张过程，也是金融信贷量的扩张过程。但到了房地产存量时代，量的扩张结束了，住建部门新的任务是如何维护好房屋，让业主和百姓住得好、住得舒适，这就需要金融资源的支撑，即金融需求从过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，房屋养老金制度也顺应而生。

　　值得注意的是，一般业主在买新房或二手房时都会交物业专项维修资金，为何要特意启动房屋养老金呢？

　　李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，按理来讲，物业维修资金本应该跟着房屋的产权流动，但事实上很多房屋没有物业维修资金的，尤其是一些老旧房、福利房等。另外，即便交了物业维修资金，按照当时的测算偏保守，难以满足现在需要的物业维修资金，因此需要房屋养老金来提供支持。

　　对于房屋养老金资金的来源，严跃进表示，一些城市和学者都有各类实践或创新。例如宁波市明确建立这项制度，把物业专项维修资金称为“房屋养老金”。而此前一些政协委员建议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。

　　除了此前提到的改善房屋质量以外，探索建立房屋养老金制度还能更好地防范地产金融风险。李宇嘉分析认为，房子是居民最大的财产，占居民财富的60%—70%。未来，房屋的性能的维护关系到居民居住的舒适性，以便更好地适应老龄化时代到来。同时，房屋的维修也关系到房地产存量信贷质量的好坏。房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。