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芒果体育 芒果体育官网全球房地产的繁荣周期走向尾声

发布时间：2023-06-23  人浏览

　　芒果体育 芒果体育官网芒果体育 芒果体育官网韩国首尔房价过去一年跌超30%，成交量暴跌70%，银行断供数百万人，过去5年韩国房价平均上涨了80%，利率飙升、全租房制度以及房地产持有税减税政策等是韩国房价暴雷的主因。

　　2016年欧债危机冲击韩国出口，韩国央行将基准利率由3.25%下调至1.25%，2020年新冠危机来袭，韩国央行再将基准利率降到了0.5%，而美欧日等在新冠危机期间又推行无限量QE政策，内外流动性共振导致韩国房价飙升，为韩国埋下了危机隐患。

　　2022年3月起，跟随美联储紧货币脚步，韩国同步激进加息，基准利率急升至3.5%，导致房贷利率高达7%-8%，韩国房地产市场因此暴雷。而全租房制度也是韩国房地产金融化与杠杆化的推手之一，令韩国的房地产泡沫问题更为严重。

　　韩国全租房制度，即房客向房东提供房屋价值60%-70%的保证金，便可无租金入住的制度，租客只需支付水电燃气等费用，业主则将押金存入银行收取利息或投资，以收益取代房租。

　　全租房制导致韩国房地产业深度金融化，其副作用是加速韩国“食租阶层”的发育，令房地产投机行为更盛，问题是房客权利难以保障，一旦房东破产，法律上首先保障的是银行利益，租客保证金可能面临重大损失。当前大量房东纷纷逃债，韩国出现了断供潮，这就给韩国经济带来了系统性风险。

　　而韩国房地产泡沫的破裂也是本轮全球房地产大周期见顶的一个信号，从国际货币紧周期、美欧房地产资产泡沫与全球负债历史高峰期来看，全球房地产都可能面临着挤泡沫威胁，从复苏一繁荣一衰退一萧条四循环来看，全球房地产业正从繁荣走向衰退。

　　美国房价在连跌7个月之后，今年2月之后涨涨跌跌，整体上有所回升，但这一上涨过程预计维持不了多久，因为美国的商业地产已经提前倒下了。波士顿咨询集团发布的一份新报告显示，美国办公楼房地产正陷入螺旋式下降，许多办公空间面临废弃的风险。该报告估计，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要。

　　国际货币基金组织（IMF）今年4月份的报告中曾警示欧洲房价可能无序下跌，报告中表示：“将房价与其基本驱动因素联系起来的实证模型指出，在大多数欧洲国家，房价高估了15-20%。”

　　而在抵押贷款利率上升与实际收入受到通胀冲击的情况下，欧洲许多市场的房价自去年四季度以来也出现了不同程度的下跌。

　　房价较强势的英国今年5月份出现了2012年以来的首次同比下跌。穆迪上周四表示，未来两年英国房价可能下跌10%，并指出房地产市场更严重的下滑可能引发该国经济的长期衰退。

　　库兹涅茨周期即建筑周期、房地产周期。按照库兹涅茨周期的研究，房地产周期一般在18-20年之间，若将2007年8月视为次贷危机主要爆发时间，至今已17年，这说明美欧及全球房地产的繁荣周期已接近尾声。

　　房地产一旦出现挤泡沫过程，是比较容易促发经济危机的，事实上世界经济又再次面临危机周期律的问题，这虽然有利于华尔街金融资本割全球羊毛，但不论华尔街如何剪羊毛，美欧等挽救危机的方式除了危机货币化外没有其他的选择，预计近几年美欧还有大印钞过程，这对国际信用货币体系而言将是一个严重冲击。