芒果体育「中国」官方网站

芒果体育房地产就是黑吗？它到底是个什么行当？

发布时间：2023-06-07  人浏览

　　芒果体育 mgty芒果体育 mgty其实这是误解很深的，经过这几年的政策束缚和市场规范，暴利思维真的已经落后，当前市场竞争环境下，除非新生的毫无竞争的行业，现有的任何一个发展成熟的行业都不再有暴利，包括房地产。当然我说的是合法合规的行业。

　　第二，另外一波人说起某人做房地产，第一个问题必定是问：“房地产？卖房的销售吗？现在房价多少钱？”。殊不知，房地产行业的分工系统和运行结构，甚至比任何一个行业都完善，岗位分类比其他行业都多，销售只是上百个岗位中的一个。此处若可以，我很想发一个哭笑不得的表情。

　　本着科普的目的，怀揣一颗为房地产行业正名的心，咱来详细说说房地产到底是个什么行当？

　　首先，房地产行业有两个核心的类比属性，为了直观理解，我把它总结如下亮点：

　　其一，开发房地产，无外乎买地建房卖房，说白了房地产就是典型的来料加工行业。

　　其二，进货原料、加工过程和单品销售价格，涉及资金量都是巨大的，土地和建设成本均是以亿或十亿为单位。所以房地产是典型的资金密集型行业。

　　顾名思义，来料加工是典型的买来原料加工卖掉的操作。只不过房地产行业的这个原材料是土地，有且只有一个供应商（按新政策，未来将增加一个供应商，那就是村集体），而且这原材料具有稀缺性，还蛮贵，随随便便就是几个亿甚至几十个亿。在对原材料加工期间还得再不断投入几个亿的建设成本做深加工，再通过销售产品的附加值赚钱。因此简单理解，房地产需要的投入成本主要包含两个方面，其一是进货的钱，即买地成本；其二是生产的钱，即建房成本。

　　房企开发项目成本中，买地的钱占据45-50%，建设的钱大概25-30%，其他税和费合计大概15%，剩下大概10-15%利润，如此，普通人即可进行简单逻辑上的分析：若要同等条件下获得更大的盈利空间，降低地价、节省建安成本、少交税费是三个核心。

　　当前的房地产行业的实际情况中，三个核心要素执行起来存在较大差异。首先，土地稀缺性，因此降低地价难度较大；其次，因大量使用装配式建筑，建筑技术的规模化带来了边际效益，实现了建设成本的降低；再次，在近些年的国家减税降费的措施下，房地产行业税费总体上有所降低，部分地区还实现了退税。因此税费节省亦在一定程度上实现了节省。

　　综合下来，随着行业的发展成熟、土地稀缺及竞争白热化，房企整体收益率及利润率均在整体性地下降。非上市房企平均利润率只有5-7%，上市房企因融资成本低廉，实际获取了不少利息成本较低的优势，平均利润率可达10-12%。

　　房地产行业经营模式类似来料加工，按模式归类应该是实体经济。事实上，资金密集型的属性天生决定了这个行业的发展离不开资本运作。

　　这几年多数房地产开发商追求规模，三年内从300亿跨越到1000亿的口号层出不穷，300亿到1000亿销售额，有可能吗？可能。

　　想要蛋糕做大，那就得进货更多的奶油和糕点这些原材料，支撑点主要就在于多买地。买地投入资金量大，且国家明文规定不能用直接融资的钱买地，怎么办？别急，不能用融资的钱买地，但是融资贷款的钱来建房子是合理合法的啊。因此，常规的做法便是前期多销售，多卖房子，卖房子的钱来买地，买完地再抵押申请贷款建房子，再卖房子回收款项，并且通过赚取利润，不断增大滚动的资金量，如此往复。

　　有人说，那300亿到1000亿，中间规模的增量所需要的资金都是靠利润来填补吗？那你还说房地产开发企业不是暴利？不不不，你又错了。

　　简单举个例子，一套房100万，你花3成实际只付了30万就买下来这套房，实际上你就是使用了3倍杠杆，3成首付撬动了一个实际价值达到100万的资产。同样道理，公司花了1亿买了一块地，土地按政府规划条件，未来市场化估值可能达到了10亿，因此公司拿这块地去市场抵押贷款，贷款额度按照10亿的7成计算，这样不仅买地资金通过贷款收回来，更有剩余一部分再去买第二块地，在地块二进行贷款的时候，综合参考的则是两块地合计的市场估值，考虑到地块一还能不断赚回现金可以用来还贷款，金融机构对于地块二的融资额度还可以提高，贷出更多的钱再扩大发展规模。

　　当然上面提到的所有，均是以最缩略简单的语言描述这个行当的实际状况，目的在于直观可理解。事实上，因其涉及行业众多，且每个“进货、生产、销售”环节都已完成了细化分工，因此实际的房地产行业运营及盈利模式远远复杂于上述情况。

　　至此，房地产这个行当算是说完了。这个行当既没有想象中简单，也没有太多神话。特别是今年疫情当下，这个行当也是受到了巨大冲击，年初房子优惠打折大有不可阻挡之势，裁员跳槽等关键词也是传得沸沸扬扬，作为其中一员，只能是勉励自己修炼内功，在压力中负重前行。只是比起了解这个行当的本质运作模式，我倒是更关心房价啥时候能降下来。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　湖南两男子被以“披麻戴孝维权”为由拘留 警方回应：已开展全面核查 将依法依规处理

　　合租情侣外出，小伙被要求空调开到17度，半夜意外摸到一只冰手

　　媒体:卡霍夫卡大坝被毁后 再回味李辉的讲线高考全国卷语文作文题公布 北京大作文仍为2选1

　　媒体:卡霍夫卡大坝被毁后 再回味李辉的讲线高考全国卷语文作文题公布 北京大作文仍为2选1