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房地产芒果体育是什么？

发布时间：2023-05-30  人浏览

　　芒果体育 mgty芒果体育 mgty人们常用坐井观天，用来形容眼界狭小，见识少；用盲人摸象来形容只知道局部，而不掌握总体和全局就妄下结论。确实个人的经验和认知都是有局限性的，每个人都难免犯下坐井观天，盲人摸象的错误。

　　这句话的意思是什么呢？就是说你对自己的盲点并不知情，意识不到，所以你根本不知道自己不知道什么。从人的意识看，我们可以意识到一些问题，也有一些问题意识不到。

　　俗话说隔行如隔山，对于非专业人士来说，经济和金融完全就是另外一个世界。其实大多数人对财经领域并不熟悉，看财经节目，也就是看个热闹而已，根本无法区分真正的专家与东拼西凑口若悬河的网红专家，即使是做财经这一行的业内人士，由于现代社会分工越来越细，很多从业人士对财经领域的一些专门的领域也非常一知半解，所以只有逻辑能力非常强，思考能力非常强的人，才可能在自己的领域之外做一些简单的判断。

　　因为逻辑分析在所有行业都是相通的，但是同时也需要有行业内的基本知识作为基础。从认知角度看，我们对有的问题有认知，而有的则没有认知，尤其是新生事物，即使是行业内的人士，对一个问题的认知，往往有一个过程，从毫无认知到一知半解，再到深刻领悟。

　　比如这一次对引发全球疫情的冠状病毒，即使是世界上最顶级的科学家，也有一个逐渐了解的过程。其实很多人最大的问题不是没有认知，而是自己意识不到什么是自己的盲点，哪些问题自己还没有认知，因为如果已经意识到自己的盲点在哪里，完全可以努力学习研究，虚心向别人请教，从而补上认知这一课，获得认知。

　　我个人认为兴趣是扫除盲点最好的动力。我自己就是因为知道对经济当时是一无所知，对经济学非常感兴趣。工作之余，就读萨米尔森的经济学一书，自学经济学获益匪浅。一个人如果连盲点都意识不到，就更别提学习认知了，想要消除盲点，并不容易，而且似乎是个悖论，所谓的盲点盲点，你自己都不知道什么东西你并不知道，你不清楚自己的盲点，又怎么去消除呢？

　　在我看来，消除盲点没有捷径，只有靠不断犯错试错，最后撞的头破血流，从痛苦中获得经验教训，承认自己一无所知，才能发现自己的盲点，而且更要眼界开阔，从不同的领域中获得灵感和启发。

　　房地产的供给有限，需求大量增长，价格不断上涨，这里土地供应受到人为的限制，而需求除了真正的居住刚需，还有投资需求，这部分需求无限借贷加杠杆，没有物理上的极限。像股票如果价格一直上涨，需求可以越来越多，无穷无尽。因此价格可以不受基本面的约束，快速上涨很长时间。

　　2015年棚户区改造的棚改政策，以及央行货币宽松，全国开启了轰轰烈烈的涨价去库存运动。央行的PSL说白了，就是央行凭空印钱给银行，然后银行把这笔钱给居民补偿旧房作为首付用来贷款，买新的房子，从而去掉房地产库存。这种做法的本质是央行无中生有创造货币，然后间接购买居民的旧房，把钱发到居民手里，这是比量化宽松更为激进的做法。

　　在房地产市场上，债务杠杆是第一驱动力，远远超过了基本面，人口、地段等因素，也无法用简单的量化模型预测，即使是真实的供需非常紧张，如果人们不能借债买房，只能用现金购买，房价也无法持续上涨。

　　另一方面，就算供过于求，全国每人都三套房，大量的房屋空置，只要大家相信房价永远涨，只要居民还有大量的空间加杠杆，央行提供无限制的流动性，居民还可以疯狂加杠杆借贷，房价还可以继续上涨。

　　都说房地产是周期行业，受周期影响，实际上房地产本身就是周期，是信用扩张的核心。房子表面上是钢筋水泥，背后是天量债务，信用扩张，房地产创造了债务周期，房地产是周期之母，因此分析判断房地产要从债务周期入手，无论是短期还是中长期的债务周期，宏观货币政策，债务周期的变化，对应着房地产的起伏，决定了房地产的中短期和长期走势。

　　其实每一个买房人都是在做一个5倍杠杆的长期宏观交易。过去几十年从来没有人因为买房而亏了的，在任何时点买房都是对的。似乎房价永远长就是真理。其实这只不过是因为债务周期少则10年，几十年，大多数人活得不够长。

　　实际上重大的房地产周期调整，在历史上曾经出现过很多次，美国、日本、香港的例子近在眼前，用历史推断未来是危险的，用有限的历史判断未来更加危险。很少有人意识到债务周期决定房地产，尤其对债务周期的研究和认知非常少。

　　说到这儿就不得不提塔勒布所著的《黑天鹅》。这本书从人类的认知思维方式，哲学思考以及数学工具等等，各方面探讨了意料之外的极端事件，即所谓的黑天鹅，黑天鹅不一定非得是罕见的东西，往往是意料之外的事件。我认为黑天鹅其实可以从两个角度看，认知误区与分布差异，认知误区包括了人类常用的归纳法的局限性，以及人类的各种意识盲点；另一方面，人们往往用正态分布的数学规律来预测极端事件的概率，这样一来就大大低估了自然界与社会经济领域中大量幂率分布的极端事件的概率。

　　归纳法的局限性，人类常用归纳法，通过对过去历史的观察总结，发现规律，预测未来，这种做法其实是非常自然的，也有时候是非常有效的。但是这种方法的缺点在于它无法洞察事物内在的真正规律。

　　在《黑天鹅》这本书里边，有一个非常有趣的火鸡的预言，一群火鸡发现在过去很长时间里，养鸡人每天都按时给他们喂食，因此他们得出结论，养鸡人对他们非常友好，一直都是这样子。直到感恩节的前一天，养鸡人似乎突然的就把他们都宰了，这个故事说明了什么呢？归纳法是有局限性的，你无法总是从过去的经历中归纳出真理，在火鸡的眼里被宰似乎是黑天鹅事件，正在养鸡人眼里看来，这在正常不过了。

　　索罗斯所推崇的哲学家卡尔波普认为，观测归纳法，具有先天的真伪不对称性。怎么说呢？就是说真不能证明，伪却易证实。其实你观察到一万只白天鹅，也不能证明白天鹅都是白的。因为只要有一只黑天鹅被发现，马上就会轰然倒塌，立刻被证伪。因此卡尔波普提倡大胆假设，用证伪的方式去不断试错，不断修正，而不是提出一个假说，然后到处找支持自己假说的说法。证伪也是索罗斯一直所推崇实践的思考方式。

　　房地产是周期之母，周期是债务的产物，债务周期不仅要看短周期，更要看长周期。咱们先说说短周期，房价同比变化和居民贷款同比变化非常同步，清晰的显示出周期的特征。过去一般每隔三年是一个周期，当经济放缓的时候，政府放松调控，刺激房地产，鼓励信用扩张，鼓励居民借债买房，贷款的同比增速是上行，房价也同比上升上涨。当房价涨幅过快的时候，政府就限制信用扩张，让居民借债买房的速度放缓，房价也同比增速放缓，甚至在短周期底部，房价同比略有下降，如此调控周而复始。

　　但是2015年开始周期不太一样，房价在2018年同比增幅放缓之后，就突然杀了一个回马枪。在2018年下半年到2019年5月再次加速上涨，但这个时候大家可以观察到，居民贷款的增速并没有加速上涨，我的个人的猜想很可能是居民开始消耗储蓄去买房了，消耗了自己的棺材板，支撑了房价的进一步上涨。

　　这个时候购买房地产的人发生了严重的分化。由于地产资产已经进入了“高筹码”区，大部分普通人即便是是加杠杆也撬不动“上车”的机会了。房地产变成了富人避免通货膨胀的金融工具。当然这种自上而下的信仰传导依然存在，大量底层群众还是奋力借债加杠杆上车，但在债务总量上占比已经不大了。

　　另一方面，大家都看到房地产在全国范围内的价格走势也发生了很大的分化，具备良好的产业生态和经济实力的城市和地区，由于人才的持续涌入和需求增加，大家对地产的预期仍然很高，如果不是政府调控，北上广这些核心城市的房价还会继续涨；但是产业凋敝，大量年轻人流出的地区，房价已经出现了下跌的事实。

　　未来没有好的产业生态来吸引更多的人口流入，没有良好的社会配套来吸引年轻人来安居乐业的城市，都会进入下跌通道。目前中国南北方的分裂就很大，北方很多过去看上去的不错的城市，都出现了人口流出和房价下跌的迹象。这些现象让地产的走向越来越复杂，扑朔迷离。

　　第三，政府面对居民部门债务的持续狂飙，已经嗅到了危险的信号。房地产行业快速膨胀，掏空了“六个钱包”的同时，也是挤压了居民的其他消费。

　　当资金不断地在围绕房地产的产业链循环，在其他行业枯竭的时候，万物凋零的最后也是地产无血可输之时。国家“房住不炒”的定调、银保监会主席郭树清再三的高呼加杠杆投资地产的危险，都旨在控制和限制信贷泛滥，地产泡沫化的风险。

　　回归到债务的周期，才能看清房地产的属性。未来的房地产市场会在不同区域更加分化、会遇上更多政策调控，也会在债务高压下更多的变成有钱人的“游戏”。在面对诸多复杂局面，作为一个普通的老百姓来说，就是：