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发布时间：2023-05-12  人浏览

　　芒果体育 mgty芒果体育 mgty2022年5月20日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究承办的“

　　“2022中国房地产上市公司10研究”的研究对象主要包括95家沪深上市房地产公司和80家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2021年，在新冠疫情和房地产调控前紧后松的背景下，商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。房地产上市公司踩准市场周期，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象严重，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2022年以来，随着新冠疫情多点散发和宏观经济下行压力，房地产市场调控边际宽松趋势显著，房地产上市公司竞争将进入全面竞争时代，未来拥有良好基本面、第二业绩增长曲线的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

　　2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速大幅放缓，创近年新低。

　　随着行业分化的进一步加剧，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行，行业发展的新格局正在逐渐形成。央企普遍具有资产规模大、布局范围广泛等特点，2021年总资产均值达4031.7亿元，是民营企业均值的1.6倍。央企自律性强，财务管理严格，注重发展的长期性、稳健性，2018-2020年总资产的同比增速均在22%左右，2021年受行业周期影响，增速降至12.1%，但仍高于其他类型企业。2021年地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现。地方国企主要服务本地，对外扩张意愿不强，规模普遍较小，但具有区域深耕经营丰富、信用良好、融资便利等特点，因此在行业下行阶段开始崭露头角，积极参与地方投资。2021年，地方国企总资产规模均值为894.0亿元，同比增长10.2%，表现出了较强的逆周期发展能力。同期，民营企业总资产规模均值2553.6亿元，同比增速连续四年下滑，2021年降至6.8%。“三道红线年下半年冷却的融资环境导致民企资产扩张速度大幅放缓。

　　2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而大陆在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。随着商品房销售增速下行和新冠疫情持续，房地产上市公司前期高地价在2021年酝酿出毛利率下滑和物业减值两个结果。

　　2021年，上市房企净利润率继续下行、净资产率降至个位数。受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为8.4%、7.5%，较上年下降3.9个百分点和4.6个百分点；净资产率均值分别减少4.0和4.4个百分点，降至4.4%和9.1%。

　　2021年销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2021年沪深及在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。

　　2021年，受新冠疫情和房地产市场下行影响，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东水平持续回落。具体来看，沪深上市房地产公司每股均值为0.31元，较上年下降45.2%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.68元，同比下降26.9%。沪深及大陆在港上市房地产公司分别有27.4%、26.9%的企业每股出现增长，其他企业均出现不同程度下滑。部分房地产上市公司在现金分红方面表现出了积极的态度。

　　2021年下半年伴随着宏观经济下行压力加大，房地产市场在密集调控和新冠疫情影响下逐渐降温，叠加个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿，同比下降10.8%；大陆在港上市房地产公司市值均值为193.6亿，同比下降32.9%。

　　注（1）：此处为每日累计涨跌幅=[（交易日收盘价-起始日收盘价）/起始日收盘价]*100%

　　2021年，房地产板块前高后低，沪深及大陆在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2021年下半年，伴随着消费偏弱、投资谨慎、预期转弱，宏观经济下行压力加大，A股资本市场震荡下行。房地产板块走势与大盘接近，前升后降，3季度以来受调控不断加码影响震荡下行，四季度以来，中央多次表态支持合理住房需求，房地产板块有所反弹，年末申万地产指数同比下降11.9%。港股受疫情反复、通货膨胀、行业监管变动及全球资本市场多重因素影响，2021年全年跌宕起伏，港股房地产板块整体随大盘波动，年末恒生地产指数同比下降7.9%。

　　随着资本市场的持续震荡，房地产行业监管加强，资本市场对房地产行业股票的价值评估以及选择更加严谨慎重，重心逐渐转移到企业本身。因此，短期内经营较为稳健的龙头企业、区域性龙头企业以及地方国企将受益于行业出清，获得土地和资金资源优势，或将在行业回暖后迎来业绩反弹期。中长期看，率先探索出新型发展模式的企业将获得更高的估值溢价。

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